Rating: Publikums-AIF von Habona lässt gute risikoadjustierte Rendite erwarten
Das Analysehaus Scope bewertet den geschlossenen Publikums-AIF „Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 07“ mit einem vorläufigen Rating von „(P) a+ (AIF)“. Der Fonds lässt damit eine gute risikoadjustierte Rendite erwarten.
Der „Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 07“ ist als sogenannter Blindpool konzipiert und wird nach dem Grundsatz der Risikomischung investieren. Es sollen großflächige Einzelhandelsobjekte ab 800 Quadratmetern angekauft werden, wobei mindestens 60 Prozent über Mietverträge mit Restlaufzeiten von mehr als zwölf Jahren verfügen sollen.
Zum Ratingstichtag 30. September 2020 sind bereits sechs Immobilien mit einer Gesamtmietfläche von rund 10.000 Quadratmetern und einem Investitionsvolumen von rund 24 Millionen Euro angebunden. Die Immobilien verteilen sich auf die Bundesländer Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen sowie Rheinland-Pfalz. Dabei fungieren die Lebensmitteleinzelhändler Rewe, Edeka, Lidl sowie Netto als Ankermieter. Die bisherigen Investments des Fonds sind strategiekonform und nach Ansicht von Scope geeignet, die prospektierten Renditeziele zu erreichen.
Für Anleger wird von Seiten des Asset Managers ein Rückfluss in Höhe von 155 Prozent des Eigenkapitals prognostiziert. Dieser setzt sich aus der geplanten halbjährlichen Auszahlung in Höhe von 4,5 Prozent per annum und aus dem prognostizierten Verkaufserlös in Höhe von rund 103 Prozent zusammen. Scope bewertet die damit prognostizierte Rendite in Höhe von rund 4,1 Prozent vor Steuern (IRR, unter Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages) im Vergleich zur Risikostruktur des Produktes als gut.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch das Investment in eine konjunkturunabhängige Branche und den bislang erfolgten Portfolioaufbau über strategiekonforme Assets. Hinzu kommt die Erfahrung des Asset Manager im Segment des Lebensmitteileinzelhandels. Ebenfalls positiv wird die Fokussierung auf bonitätsstarke Ankermieter mit langlaufenden Mietverträgen und die sehr gute Asset-Sourcing-Kompetenz von Habona bewertet.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem den erhöhten Wettbewerb um Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels und das für Anleger eingeschränkte Upside-Potenzial aufgrund des sehr hohen Profit-Share-Anteils des Asset Managers. Ein weiterer Risikotreiber ist laut Scope die überdurchschnittliche Investitionsquoten von rund 82 Prozent.
Ein separates Asset Management Rating durch Scope liegt aktuell nicht vor. Daher wurde an dessen Stelle eine strukturierte Bewertung zu Grunde gelegt, die im Rahmen des Ratingkomitees verabschiedet wurde. In die Bewertung eingeflossen sind Scope zur Verfügung gestellte Unterlagen des Asset Managers sowie öffentlich zugängliche Informationen. (DFPA/JF1)
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Habona Invest GmbH ist ein auf Immobilien spezialisierter Initiator für alternative Investments mit Sitz in Frankfurt am Main. Bislang hat Habona sieben Immobilienfonds in den Bereichen Einzelhandel und Kindertagesstätten aufgelegt. Habona managt derzeit ein Immobilienvermögen von über 570 Millionen Euro.