Marktvolumen deutscher Hotels legt wieder zu
Nach einem deutlichen Rückgang im Jahr 2020 ist der Wert der investmentrelevanten Hotels in Deutschland im vergangenen Jahr wieder gestiegen. Das vom Asset Manager Union Investment und dem Marktforschungsunternehmen Bulwiengesa ermittelte Marktvolumen der deutschen Hotels mit institutioneller Qualität liegt Ende 2021 bei rund 55,7 Milliarden Euro und damit um 6,9 Prozent über dem revidierten Vorjahreswert (52,1 Milliarden Euro). Damit liegt die Steigerungsrate wieder auf dem durchschnittlichen Niveau vor der Pandemie.
„Der deutsche Hotelmarkt zeigt erfreuliche Erholungstendenzen mit überproportionalem Wachstum bei den traditionell krisen-resilienteren Segmenten, im Budget/Economy-Segment, der Markenhotellerie und auch bei Betreiberkonzepten wie den Serviced Apartments“, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment.
Wesentlicher Wachstumstreiber ist neben dem Zuwachs an neuen, vielfach markengebundenen Hotels und Serviced Apartments ein wachsendes Interesse institutioneller Investoren an Objekten außerhalb deutscher Großstädte. Dierk Freitag, Partner bei Bulwiengesa. „Für das nächste Jahr rechnen wir mit weiter steigenden Marktwerten. Diese werden aufgrund steigender Bau- und Finanzierungskosten deutlich weniger als 2021 aus Angebotszuwächsen (,Mengeneffekt‘) sondern aus der steigenden Wirtschaftskraft der Bestandsanbieter (,Performanceeffekt‘) resultieren, da die Zimmerraten steigen und Betriebe zunehmend personalextensiver, digitaler und nachhaltiger sowie Portfolios mit höherer Diversität konzipiert werden.“
Im Jahr 2021 wiesen pandemiebedingt nur wenige Hotels eine gute Performance auf. Deutschlandweit lag der RevPar deutlich unter Vor-Corona-Niveau. Dies drückte wie bereits im Vorjahr die Wertentwicklung des Marktvolumens erheblich.
Die Auswertung des Marktvolumens nach regionalen Gesichtspunkten ergab insbesondere überproportionale Wertzuwächse in Städten mit unter 500.000 Einwohnern. Denn sowohl viele deutsche Klein- und Mittelstädte als auch Urlaubsregionen erzielten 2021 eine vergleichsweise hohe touristische Nachfrage mit positiver Wirkung für die dort ansässige Hotellerie. Infolgedessen werden dort vermehrt Hotels geplant und gebaut sowie existierende Objekte erfolgreich veräußert.
Unter Berücksichtigung der 2021er Mengen- und Performanceeffekte betrug der Wert eines Hotelzimmers in Deutschland durchschnittlich rund 138.400 Euro (plus 5,7 Prozent). Das sind noch immer rund 10.000 Euro weniger als im Jahr 2019, jedoch 7.500 Euro mehr als im Jahr 2020. Die theoretische Wertbandbreite eines Hotelzimmers reicht von durchschnittlich 127.500 Euro in der Budget/Economy bis 235.500 Euro pro Zimmer in der Upscalehotellerie.
Alle Segmente verzeichneten leichte Wertzuwächse, überproportional fielen diese jedoch in der Economy-Hotellerie (plus 7,2 Prozent Wertzuwachs) aus, da entsprechende Anbieter in 2021 relativ gut performten und das Marktsegment stärker als andere Segmente expandierte. Allen voran die Betreiber B&B und Whitbread/Premier Inn, die in den vergangenen beiden Jahren ihr Hotelportfolio in Deutschland – teilweise durch Anmietung von Neuobjekten als auch durch Übernahme von Bestandsbetrieben – stark ausgebaut haben. Zur positiven Entwicklung hat zudem das Marktsegment der Serviced Apartments beigetragen, das als vergleichsweise krisensicher gilt.
Im zweiten Coronajahr lag die Transaktionsquote (Verhältnis von Marktvolumen zu Transaktionsvolumen) im institutionellen Hotelmarkt bei 4,5 Prozent – dies sei ein im Vergleich zu den Vorjahren niedriger, aber angesichts der Marktlage respektabler Wert. (DFPA/JF1)
Die Union Asset Management Holding AG (Union Investment) mit Sitz in Frankfurt am Main ist der Anbieter für die Fondsvermögensverwaltung innerhalb der genossenschaftlichen Finanzgruppe.
Die Bulwiengesa AG ist ein unabhängiges Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in den Themenfeldern Immobilien sowie Standort- und Regionalanalyse. Es beschäftigt 80 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, München, Hamburg und Frankfurt am Main.