VKS-Sachwert-Kongress 2024: US-Immobilien – der größte Immobilienmarkt der Welt
Schon aufgrund seiner schieren Größe und seiner Dynamik ist der US-Immobilienmarkt bei Sachwert-Anlagen von nicht zu überschätzender Bedeutung. Immerhin sind die Vereinigten Staaten die weltgrößte Volkswirtschaft. Wirtschaft und Migration sind die wichtigsten Themen für US-Wähler in diesem Wahljahr. So der Volkswirt Carsten Mumm.
Mit ihren US-Residential-Fonds konzentriert sich die Münchner BVT-Unternehmensgruppe auf US-Wohn-immobilien. Jens Freudenberg, Geschäftsführer Vertrieb Privatkunden, erläuterte die Gründe: Zum einen stellen die USA den größten und transparentesten Immobilienmarkt der Welt, der sich auch durch hohe Liquidität auszeichne. Zum anderen weisen die USA mit 340 Millionen Einwohnern eine stets positive demografische Entwicklung aus, was im langjährigen Durchschnitt zu über einer Million Haushaltsneugründungen pro Jahr führe. Derzeit habe BVT circa 3.400 Wohneinheiten im Bau beziehungsweise in Vermietung.
Sein Vortrag stand unter dem Thema „Ein Blick hinter die Kulissen“ und Freudenberg erläuterte die einzelnen Schritte, die zu einem BVT-Investment führen. Bereits im Pre-Development werden externe Dienstleister wie Marx Okubo für die Ingenieurs- und Konstruktionsberatung oder RCLCO für die Immobilienberatung und Research eingebunden. Auch für die Marktanalyse und die Bewertung der Projektentwicklung stehen externe Dienstleister zur Verfügung. Während der Projektentwicklung und Bauphase sind wöchentliche Besprechungen und monatliche schriftliche Berichte verpflichtend; BVT Asset Manager werden während der Development-Phase vor Ort zusätzlich extern unterstützt. Während der Vermietungsphase unterliegen die Vermietungsaktivitäten dem eigenen Controlling. Letztlich erfolgt die Brokerauswahl für die Verkaufsphase nach Kriterien wie Verkaufsstrategie, Marktkenntnis und Track Record.
Durch das Thema seines Vortrages „US-Gewerbeimmobilien – ist der Zug schon abgefahren?“ setzte sich Volker Arndt, Geschäftsführer der US Treuhand, kritisch mit dem Wesen der Prognose auseinander: Sie würde meist nur den aktuellen Trend wiedergeben. Arndt zitierte Mark Twain: „Prognosen sind schwierig, vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen.“ Er verwendet ein Beispiel aus dem Aktienbereich. Nach kräftigen Kurseinbrüchen befand die Fed-Zweigstelle aus San Francisco in einer Studie Ende 2011, dass die „Baby Boomer“ eher Aktien verkaufen als kaufen, „was in den nächsten zwei Jahrzehnten die Aktienkurse ausbremsen wird.“ In Wirklichkeit habe sich der Nasdaq 100 Index in zehn Jahren verzehnfacht.
Der Zug sei nicht abgefahren. Die kontinuierlichen Wertsteigerungen haben aber ein Ende gefunden. Entscheidend sei heute ohne Scheuklappen Immobilien mit nachhaltigem Potenzial zu identifizieren. Als Beispiel nennt Arndt die Immobilie „Three Ravinia“, die für US Treuhand-Fonds „UST XXVI“ erworben wurde, einer Class-A-Büroimmobilie mit namhaften Mietern. Der Einkaufsfaktor betrug das Zehnfache des Nettobetriebsergebnisses. Die Fremdfinanzierung konnte mit 4,46 Prozent fixiert bis 2042 eingedeckt werden. Die Immobilie ist zu 93 Prozent vermietet und das bei einer Objektmiete, die rund 23 Prozent unterhalb der Marktmiete liege. Die Immobilie habe somit Potenzial für Mietsteigerungen als auch einen höheren Faktor beim späteren Verkauf.
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Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 20 erschienen.
