NPL, Insolvenzen, Mezzanine-Finanzierungen - Chancen für mutige Investoren
Das Jahr ist noch jung, die Probleme bleiben die alten. So wirkt es zumindest mit Blick auf die allgemein konstatierte Transaktionsflaute. Im vergangenen Jahr brach das Volumen um mehr als 50 Prozent ein, die Erwartungen für 2024 haben sich nicht aufgehellt. Eigentlich. Denn cleveren Investoren bieten sich aus unserer Sicht dennoch gut Chancen.
Was können eigenkapitalstarke Investoren also tun, um hohen Preisen zu entgehen? Aus unserer Sicht ist des einen Leid des anderen Chance. Denn angesichts der anstehenden Refinanzierungsrunden werden weitere Investoren noch mehr unter Druck geraten.
Und auch die 2023 bereits stark gestiegen Quote der ausfallgefährdeten Kredite (Non-Performing Loans – NPL) für gewerbliche Immobilien in den Büchern der von der EZB beaufsichtigten Institute dürfte noch steigen. Nach Berechnungen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und der Deutschen Bundesbank betrug allein das Volumen der sogenannten Non-Performing Loans (NPL) bei gewerblichen Immobilien in den Büchern der hiesigen, von der EZB beaufsichtigten Institute (SI), Stand Ende September 2023 mehr als zehn Milliarden Euro. Mitte des Jahres hatte das Volumen erst rund acht Milliarden Euro erreicht. Die NPL-Quote bei den bedeutenden Banken stieg auf mehr als drei Prozent. Die genannten Daten beziehen sich auf die hiesigen Institute, die mehr als 30 Milliarden Euro Bilanzsumme aufweisen und direkt von der EZB beaufsichtigt werden. Bis auf Sparkassen und große genossenschaftlichen Institute sind die Zahlen der kleineren Geldhäuser aus beiden Lagern nicht in dieser Aufstellung berücksichtigt.
Die BaFin rechnet sogar mit Bedrohungen für einzelne Banken, wie sie in ihrem Bericht „Risiken im Fokus 2024“ schreibt: „Die schwierige Lage am Gewerbeimmobilienmarkt wird die Erträge der betroffenen Banken voraussichtlich für einen längeren Zeitraum belasten und eine höhere Risikovorsorge erfordern. Stark spezialisierte Geschäftsmodelle oder eine schlechte Auswahl von Objekten durch die Banken könnte sogar einzelne Institute in Schwierigkeiten bringen.“
Angesichts dieser Entwicklung dürften zunehmend NPL auf den Markt kommen. Und das kann eine interessante Möglichkeit für den Einstieg von mutigen Investoren sein. Denn mittels des Erwerbs ausfallgefährdeter Kredite können sie an die dahinterstehenden Assets kommen. Und wer günstig kauft, kann zudem die Möglichkeit weiterer Abwertungen minimieren. Im Idealfall sind mittel- bis langfristig überdurchschnittliche Wertsteigerungen möglich.
Auch die von vielen erwarteten Zinssenkungen durch die EZB in diesem Jahr dürften an einem zusätzlichen Problem für viele Marktteilnehmer nichts ändern: In diesem und in den kommenden Jahren rollt eine wahre Welle von Refinanzierungen heran. Und selbst wenn es niedrigere Zinsen geben wird, dürften sie dennoch erheblich über dem durchschnittlichen Zinssatz des vergangenen Jahrzehnts liegen.
Führen die vielen Transaktionen vor rund zehn Jahren nun zu der stark steigenden Nachfrage nach Refinanzierungen, wird dies aus unserer Sicht neue Transaktionen auslösen. Denn nicht alle angefragten neuen Kredite oder Prolongationen werden gewährt werden.
Die Publizitätspflicht der börsennotierten deutschen Immobilienkonzerne macht es deutlich: 2024 und 2025 müssen nach unseren Berechnungen bei fünf von ihnen neue Geldmittel von insgesamt knapp fünf Milliarden Euro aufgenommen werden. Und das betrifft nur die Unternehmen, die berichten müssen.
Eine mögliche Folge: Wer nicht refinanzieren kann, muss verkaufen. Neben Banken sind aus unserer Sicht daher auch Insolvenzverwalter und Mezzanine-Finanzierer potenzielle Adressen für Investoren, um an günstige Transaktionsmöglichkeiten zu kommen. Auf der einen Seite nimmt die Zahl der Insolvenzen im Immobiliensektor immer noch zu, auf der anderen Seite droht nachrangig besicherten Geldgebern der Totalverlust. Sowohl Assets, die von Insolvenzverwaltern betreut werden, als auch Kredite von Mezzanine-Gebern dürften mit großen Abschlägen auf den Markt kommen.
Aber auch aus einem anderen Grund wird wohl das Transaktionsvolumen irgendwann wieder ansteigen: Sobald wiederum die Bank die jeweilige Immobilie verwertet und wiederum an Dritte veräußert.
Aus unserer Sicht empfiehlt es sich für potenzielle Käufer, frühzeitig Kontakt mit den Unternehmen zu suchen, die Refanzierungsbedarf haben, aber deshalb vielleicht in Schwierigkeiten kommen könnten. Das bedeutet allerdings einen erhebliche Recherchebedarf und eine gute Vernetzung im Markt.
Am Ende könnten aber beide Seiten von solch einer Transaktion profitieren. Es wird zwar zu erheblichen Preisabschlägen kommen. Allerdings dürfte das für den Verkäufer weniger schmerzhaft enden, als dass das betroffene Objekt einem Finanzinstitut anheimfällt.
Zudem erzielt der Käufer einer Immobilie mit hohem Nachlass einen weiteren Vorteil: Denn günstige Einstiegspreise geben Investoren den notwendigen Spielraum, die Projekte entsprechend zu entwickeln und attraktiver zu machen. Vor dem Hintergrund der Debatte um ESG-konforme Sanierungen von Immobilien bietet dies sogar eine Chance auf künftige Wertsteigerungen.
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS 10-2024 erschienen.
Moritz Kraneis ist geschäftsführender Gesellschafter der Deutsche Zinshaus Gesellschaft mbH, Frankfurt am Main, einem inhabergeführtes mittelständisches Wohnungsunternehmen, das seit dessen Gründung im Jahr 2010 als langfristig orientierter Bestandshalter in Wohnimmobilien investiert. Die Unternehmensgruppe hat ein Transaktionsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro realisiert. Die Unternehmenstochter Deutsche Zinshaus Luxembourg ist als unabhängiges Investmenthaus auf die Auflage und das Management von institutionellen Anlagevehikeln spezialisiert.
