Pflegeimmobilien sind doppelt sinnvoll: Für Anleger profitable Kapitalanlagen, für die Gesellschaft dringend benötigte Pflegeplätze
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Der Investmentmarkt für Pflegeheime, Seniorenimmobilien und Kliniken hat laut Research-Unternehmen wie Jones Lang Lasalle Germany mit einer akuten Abschlussflaute zu kämpfen. Mit 39 Transaktionen wurden 2023 weniger als halb so viele Gesundheitsimmobilien gekauft wie im Vorjahr (89). Lediglich 54 Immobilien wurden dabei gehandelt. Wenige Eigentümer sind zum Verkauf bereit, und verfügbare Immobilien haben oft Value-Add-Charakter. Der Markt ist von einer risikoaversen und selektiven Käuferlandschaft geprägt, was zu einem begrenzten Transaktionsgeschehen führt, so das Fazit vom Research-Unternehmen Savills im Januar dieses Jahres. Wir haben Sandro Pawils, CSO bei Carestone, dem Deutschen Marktführer für die Entwicklung und den Vertrieb von Pflegeimmobilien im Direktinvestment, gefragt, wie er den Markt und die Chancen darin sieht.
ENI: Herr Pawils, Research-Unternehmen und Marktteilnehmer sehen den Immobilienmarkt im Healthcare-Bereich aktuell sehr unterschiedlich. Wie sehen Sie die Fundamentaldaten Ihres Marktes?
Sandro Pawils: Wir haben, ähnlich wie im Wohnungsmarkt, die Situation, dass zu wenig Neubautätigkeit zum Problem wird. Es fehlen 400 Häuser und bis zu 32.000 Betten pro Jahr. Wir bauen aktuell nur rund die Hälfte. Auf Grund des hohen Zinsniveaus sehen wir auch weniger Transaktionsvolumen. Das bedeutet aus meiner Sicht, dass der Markt institutioneller Investoren nicht mehr so gut funktioniert. Bei Carestone sehen wir ganz klar die Tendenz zum Aufteilungsmarkt, hier ist also der Privatanleger gefragt. Der institutionelle Bereich ist sehr ruhig, obwohl wir derzeit wieder einen Käufermarkt haben.
ENI: Wie schätzen Sie die Entwicklung für die nächste Zeit ein?
Pawils: Wir haben die Situation, dass auf Grund der demografischen Entwicklung eine große Nachfrage besteht und auch weiterhin bestehen wird. Das wiederum treibt den Markt insgesamt. So steigern zum Beispiel gerade einige Bundesländer die Investitionen in diesem Bereich. Allerdings besteht große Unsicherheit durch eine KfW, die sehr volatil mit den Zinsen umgeht. Hier wünsche ich mir lieber etwas höhere, dafür aber planbarer und verlässlicher gestaltete Finanzierungsbedingungen. Das macht die Kommunikation und Kalkulation leichter.
Projekte müssen sich wieder lohnen, Investitionen für Kunden wieder leistbar sein. Die kürzlich verabschiedete degressive AfA war diesbezüglich ein wichtiger und sofort spürbarer Schritt, der zeigt, dass Wirtschaft und Gesellschaft gleichermaßen profitieren, wenn die politischen Rahmenbedingungen zuverlässig ausgestaltet werden. Aber die Gesellschaft muss sich aus meiner Sicht selbst um die Projekte kümmert, in denen der Staat nicht mehr viel tun kann.
ENI: Welche Herausforderungen sehen Sie im Betreibermarkt, und wie begegnen Sie diesen mit Ihrer Planung?
Pawils: Die Kombination verschiedenster Einflüsse wie der Wegfall der Corona-Hilfen, höhere Zinssätze, gestiegene Inflation und Energiepreise waren und sind insgesamt schon eine echte Herausforderung. Betreiber, die frühzeitig eine Refinanzierung mit der Pflegekasse klären konnten, hatten gute Karten. Die Art des Betreibers, ob privat, öffentlich oder kirchlich geführt, spielt dabei ebenfalls eine Rolle. Der Gesundheitsmarkt ist sehr resilient aufgrund der Fundamentaldaten. Auch unsere detaillierten Standort- und Immobilienplanungen haben sich bewährt. In unserem Partnernetzwerk sind daher kaum Betten verloren gegangen, weil Häuser an andere Betreiber mit einer positiven Aussicht weitegegeben werden konnten.
ENI: Wie stellt sich Carestone für die nächsten Monate auf?
Pawils: Wir merken, dass es wieder freundlicher wird am Markt. Unsere Makler melden wieder mehr Interesse von Privatanlegern. Dabei setzen wir auf die gut ausgebildeten Partner, mit denen wir vertrauensvoll und langfristig zusammenarbeiten. Die Qualität der Beratung steht für uns im Zentrum. Daher bieten wir Support für unsere Kooperationsmakler zum Beispiel mit unserer Academy, bei der sich unsere Partner gezielt fort- und weiterbilden können. Gleichzeitig profitieren sie von unserer Produktpipeline mit aktuell rund 70 gesicherten Projekten, bei denen wir vor allem grüne, soziale Investments nach KfN/QNG-Standard im Fokus haben. Wir sind Entwickler, Realisierer und Verkäufer, kein Bestandshalter, daher sind für uns auch Globalportfolios weiterhin wichtig. Dieser Markt stellt sich aktuell aber äußerst verhalten dar. Daher legen wir 2024 den Fokus vermehrt auf unseren Teileigentumsvertrieb mit indexierten Mietverträgen für Anleger, die langfristigen Investmentziele haben.
ENI: Welche positiven Signale braucht es aus Ihrer Sicht für die notwendige Belebung des Marktes?
Pawils: Wir brauchen unbedingt mehr Verlässlichkeit. Weniger Bürokratie, vor allem bei Neubaugenehmigungen. Unser Markt ist aus unserer Sicht unbegrenzt groß. Er reicht weit über 2050 hinaus und ist auch noch mit einem sozialen Auftrag verbunden. Außerdem hoffe ich darauf, dass wir insgesamt wieder mehr Zuversicht in Deutschland haben und an Deutschland als Wirtschaftsstandort und die Kraft unserer Gesellschaft glauben.
ENI: Vielen Dank für das Gespräch.
Der Beitrag ist zuerst in ENI EXXCNEWS INSTITUTIONAL 04 erschienen.
Sandro Pawils ist seit 2018 CSO der Carestone Gruppe und verantwortlich für den Vertrieb der von Carestone geplanten und gebauten Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien als Kapitalanlage für private Investoren sowie für institutionelle Anleger.
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