„Wir bauen einen eigenen Vertriebsbereich auf“
Aus der Stuttgarter Privatbank Ellwanger Geiger heraus entwickelte Mario Caroli die AIF Capital Group. Spezialisiert auf Immobilien und Infrastrukturinvestments hat sich die inhabergeführte AIF Capital Group in nicht einmal 20 Jahren zu einem der führenden Anbieter von Spezial-AIF für institutionelle Anleger entwickelt. Jetzt öffnet sie sich auch semiprofessionellen Anlegern. EXXECNEWS sprach mit Mario Caroli, dem Gründer und CEO der AIF Capital Group, über ihre Investitionsphilosophie und Pläne.
Das sagt Mario Caroli …
… zur Entstehungsgeschichte der AIF Capital Group:
Beim Bankhaus Ellwanger Geiger war ich seit 2001 persönlich haftender Gesellschafter. Mein Schwerpunkt war das Immobiliengeschäft. Eigene Fonds hatten wir als Bankhaus nicht aufgelegt, wohl aber einzelne Private Placements – beispielsweise für US-Immobilien. Um im Bereich der Immobilien freier agieren zu können, lösten wir das Immobiliengeschäft aus dem Bankhaus heraus. Daraus entstand letztlich AIF Capital. Wir haben das eigene Geschäft aufgebaut und die ersten Partnerfonds zusammen mit einer externen Kapitalverwaltungsgesellschaft verwirklicht. Langsam reifte der Gedanke, dass wir eine eigene KVG brauchen würden, und wir schauten uns auf dem Markt um. Wir haben dann eine bestehende KVG übernommen – heute ein Kern der AIF Capital Group. Damit hatten wir eine sofort funktionierende KVG zur Verfügung, über die wir unser eigenes institutionelles Geschäft abwickeln konnten, auf das wir uns heute konzentrieren.
… zu den Produkten der AIF Capital Group:
Insgesamt haben wir in verschiedenen Fonds derzeit circa 1,3 Milliarden Euro Assets under Management. Wir haben verschiedene offene Spezialfonds aufgelegt – unter anderem für Parkhäuser und Kitas. Diese Fonds sind zwischenzeitlich geschlossen, nehmen also kein weiteres Kapital auf, sind aber weiterhin aktiv. Wir haben noch keine Fonds in der Auflösung. Daneben haben wir zwischenzeitlich weitere Fonds in unterschiedlichen Immobilien-Segmenten wie auch beispielsweise mit Sozial-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Falsch wäre es, uns ausschließlich auf das institutionelle Geschäft beschränkt zu sehen. Wir haben verschiedene Private Placements im Privatbereich platziert und haben ganz aktuell von der BaFin die Zulassung zu einem 6B-Fonds mit einem Volumen von circa zehn Millionen Euro für semiprofessionelle Investoren erhalten.
… zur Produktphilosophie der AIF Capital Group:
Mit unseren Investitionen orientieren wir uns an drei Megatrends unserer heutigen Zeit: Mobilität, demografische Entwicklung und Infrastruktur. Innerhalb dieser drei Megathemen schauen wir, was wir bedienen können und was uns möglich ist.
Nehmen wir das Thema Mobilität: Hier gibt es riesige Veränderung in den nächsten 30 Jahren. Innenstädte könnten beispielsweise autofrei sein. Wenn wir uns darauf fokussieren und schon heute Produkte entwickeln, die ausschließlich diesen zukünftigen Bedarf abdecken, würden wir einen Fehler machen. Vielmehr müssen wir die Entwicklungen proaktiv begleiten und unsere Strategien kontinuierlich anpassen.
So haben wir heute standardmäßig Parkhäuser, die immer mehr E-Ladestationen haben und beispielsweise in den Niederlanden ein Parkhaus mit dem größten Fahrrad-Parkhaus Europas. Wir beobachten dabei die Entwicklungen und ergänzen unser Angebot mit dem wachsenden Bedarf. Wir fragen uns dabei immer, wo stehen wir mit dem jeweiligen Projekt in vielleicht zehn Jahren, was ist zu tun, um zumindest das heutige Renditeniveau zu halten.
Ähnliche Überlegungen im Zusammenhang mit der demografischen Entwicklung: Was kommt, was ändert sich? Die Babyboomer gehen allmählich in die Rente. Wir sind nicht blindlings von der Pflege in das Wohnen gegangen. Wir haben zuerst in Pflegeimmobilien investiert und uns dann dem Wohnensegment zugewandt: Es ist ein fließender Übergang vom „normalen“ Wohnen über das Betreute Wohnen bis hin zur Pflege. Unser Ziel war es, den gesamten Prozess zu verstehen und abbilden zu können.
Der Pflegebereich ist überhaupt ein extrem hoch regulierter Bereich - ein wahres Bürokratie-Monster. Und das alles bei steigenden Kosten, Fachkräftemangel und nur sehr schmale Gewinnmargen. Hinzu kommt die Konkurrenz zwischen Land und Kommunen: Bei der stationären Pflege sind die Länder gehalten, Defizite auszugleichen. Bei der ambulanten Pflege sind es die Kommunen. Bei knappen öffentlichen Kassen versuchen die Länder und die Kommunen sich gegenseitig den Schwarzen Peter zuzuschieben.
Unter dem Aspekt Infrastruktur fassen wir im Moment alles zusammen, was mit Energie zu tun hat. Wir machen keine Lokomotiven, keine Container – davon verstehen wir nichts. Derzeit investieren wir in Photovoltaik, ergänzend auch in Windkraft. Windkraft ist aber derzeit sehr schwierig, weil die möglichen Erträge bei den hohen Gestehungskosten zu gering sind. Auch ist der Genehmigungsprozess mit rund sechs bis acht Jahren schlicht zu lang. Bei der Photovoltaik ist das deutlich einfacher. Darüber hinaus ist auch die Akzeptanz in der Bevölkerung sehr hoch.
… zum Vertrieb der AIF Capital Produkte:
Wir waren bisher nicht auf die klassischen Vertriebskanäle angewiesen. Zumal wir auch keine Publikumsfonds aufgelegt hatten. Es gibt Verbindungen, mit denen wir schon länger zusammenarbeiten – beispielsweise Versicherungen oder Pensionskassen. Hier haben wir unsere Fonds platziert. Wenn es sich um ein Private Placement handelte, dann war es „friends & family“ noch aus der „alten Bankzeit“. Es ist eine beschränkte Zahl an Investoren, die für uns in Frage kommen. Mit diesen Investoren pflegen wir stets engen Kontakt, sodass wir auf einen typischen Vertrieb verzichten konnten. Wir sind derzeit im „pre-marketing“ für einen institutionellen Photovoltaik-Fonds. Auch ohne einen klassischen Vertriebsweg ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass er schnell geschlossen wird. Doch inzwischen hat sich das Thema Vertrieb gestellt, und wir bauen derzeit einen eigenen Vertriebsbereich auf. Diese Organisationseinheit betreut dann, gegebenenfalls unter Einschaltung Dritter, die semiprofessionellen Anleger.
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 13 erschienen.
Mario Caroli ist Vorstand der AIF Capital AG. Die AIF Capital Group ist Spezialist für regulierte alternative Investmentfonds für institutionelle Anleger. Als Investor, Treuhänder, KVG mit BaFin-Lizenz und Vermögensmanager bietet das Unternehmen Anlegern renditestarke Immobilieninvestments.