Zukunftssicherer Pflegemarkt: Chancen und Herausforderungen für Investoren
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Der Immobilienmarkt bietet derzeit kaum großen Chancen, insbesondere im Bereich der Fonds. Trotz der Zurückhaltung institutioneller Investoren bleiben die Fundamentaldaten vielversprechend, vor allem im Pflegesektor. Der Bedarf an Pflegeplätzen und barrierefreiem Wohnraum wächst stetig, was diesen Markt zukunftssicher macht. In unserem Interview nehmen die Experten der Immac Holding AG, einem auf Sozialimmobilien spezialisierten Investmentunternehmen aus Hamburg, Stellung zu den aktuellen Herausforderungen. Katharina Wöbke, Leitung Research Operatives Geschäft, Klaus Secker, Vertriebsdirektor der Immac Immobilienfonds sowie Geschäftsführer Florian Bormann verraten, welche Perspektiven sie für die kommenden Jahre sehen.
ENI: Research-Unternehmen sehen dieses Jahr keine großen Chancen im Immobilien-Bereich. Es gibt Stimmen, die behaupten, dass der globale Markt für Immobilienfonds derzeit praktisch nicht existiert, da institutionelle Investoren sich zurückhalten. Doch die Fundamentaldaten zeigen, dass wir Immobilien und Pflegeplätze benötigen. Wie bewerten Sie in Ihren Funktionen die Fundamentaldaten Ihres Kernmarktes?
Katharina Wöbke, Leitung Immac research Immac group: Die Fundamentaldaten im Pflegemarkt sprechen für sich. Die Alterung der Bevölkerung, besonders durch den Eintritt der Babyboomer ins Rentenalter, führt zu einem steigenden Bedarf an Pflegeplätzen. Wir brauchen barrierefreien Wohnraum und eine flächendeckende Infrastruktur an Pflegeangeboten. Wir sehen den Markt als zukunftssicher und systemrelevant.
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ENI: Wie gehen Sie mit der aktuellen Situation um? Woher nehmen Sie den Optimismus, dass die Herausforderungen gelöst werden?
Florian M. Bormann, Geschäftsführer Immac Immobilienfonds GmbH: Das Gesamtproblem können wir nicht lösen. Es fehlen 322.000 Betten bis 2040. Der Kapitalbedarf für Neuinvestitionen liegt bei etwa 35 Milliarden Euro. Und es ist ja nicht nur, dass diese Plätze geschaffen werden müssen. Sie müssen auch betrieben werden. Das bedeutet auch, dass Pflegepersonal benötigt wird. Wenn ich mir jetzt überlege, dass wir in 16 Jahren 31 Milliarden Euro über Fonds einsammeln sollen, so ist das aus meiner Sicht nicht lösbar. Es wäre natürlich großartig, ich würde mich freuen, aber trotzdem werden wir das vermutlich nicht schaffen.
Das bedeutet aber auch im Umkehrschluss, dass wir mit dem Pflegemarkt in einem Markt unterwegs sind, den wir auf die nächsten Jahrzehnte hochskalieren können, bei dem wir alle sehr genau wissen, wohin die Reise geht. Wir sehen also, dass unsere Häuser nachgefragt sind. Der Markt wird keine Sättigung erleben und langfristig wachsen. Für mich ist der Healthcare-Markt also ein Markt, den sich jeder Investor wünscht.
ENI: Institutionelle Investoren sind derzeit zurückhaltend. Warum?
Bormann: Institutionelle Investoren haben oft nicht die nötige Expertise für dieses spezielle Investitionssegment. Das Geschäft ist komplex und erfordert detailliertes Wissen über Betreiber und Refinanzierung. In den letzten Jahren sind viele Investoren in den Markt eingetreten, was die Preise in die Höhe trieb. Wenn Gier und zu viel Kapital zu schnell in einen Markt kommen, ist das immer schlecht, nicht nur im Pflegemarkt. Als Folge haben überhöhte Pachtkosten viele Betreiber vor starke Herausforderungen gestellt. Das Ergebnis ist ein schlechtes Image von Investitionen in den Pflegemarkt. Dazu muss man wissen: Auch bei Betreiberausfällen bleiben 98 Prozent der Betten erhalten, weil neue Betreiber übernehmen. Der Bedarf wird weiter steigen. Wir kaufen nach wie vor Einzelobjekte zu guten Konditionen und bieten unseren Kunden solide Renditen.
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ENI: Wie ist aktuell aus Ihrer Sicht die Lage im Betreibermarkt?
Wöbke: Man muss den Markt und die Herausforderungen der Betreiber im Detail kennen und verstehen. Auch in einer schwierigen Marktphase gibt es viele Betreiber, die profitabel arbeiten und weiter expandieren. Transparente Kommunikation ist uns wichtig. So ist es uns gelungen, eine Vielzahl von langfristigen und vertrauensvollen Kooperationen mit Betreibern zu pflegen.
Klaus Secker, Vertriebsdirektor Immac Immobilienfonds GmbH: Wir arbeiten gerne mit mittelständischen Betreibern zusammen, mit denen wir auf Augenhöhe agieren. Das führt in der Regel auch zu den besten Ergebnissen. Wenn alle Beteiligten fair miteinander umgehen, kann das Geschäft erfolgreich sein.
ENI: Gibt es Produktinnovationen oder neue Ansätze in Ihrem Unternehmen?
Bormann: Unser Geschäft hat sich in 27 Jahren nicht grundlegend verändert. Der geschlossene Fonds bleibt unser Hauptvehikel. Innovationen sind in unserem Bereich nicht immer notwendig, solange das bestehende Modell erfolgreich ist. Allerdings sehe ich eine Begrenzung bei der jüngeren, nachkommenden Generation. Ich bin überzeugt, dass da viel financial education verloren gegangen ist. Wie viele junge Menschen kennen denn noch geschlossene Fonds oder Beteiligungen? In unserer schnelllebigen Zeit werden eher mal schnell der ETF über das Handy gekauft oder nach liquiden Anlageklassen gesucht, die ich schnell kaufen und auch wieder verkaufen kann.
ENI: Darin sehe ich aber eine Herausforderung für Ihren Vertrieb. Wenn Sie von einer jungen Generation sprechen, gibt es ein Thema, das relativ häufig auch bei anderen Unternehmen auftaucht: die mangelnde finanzielle Intelligenz. Wie sehen Sie das, und wie begegnen Sie den Vorbehalten gegenüber geschlossenen Fonds, zum Beispiel wegen der Einstiegshürden?
Secker: Immac hat einen Dachfonds konzipiert, in denen Anleger auch ohne Erfahrung ab 10.000 Euro investieren können. Dieser Dachfonds investiert in mehrere Immobilien mit unterschiedlichen Betreiberkonzepten mit Schwerpunkten aus dem Gesundheitsbereich. Aktuell prüfen wir, ob durch eine Digitalisierung unserer Fonds auch Investitionen in deutlich kleineren Beträgen möglich sein können. Dies würde gerade jüngeren Anlegern den Einstieg in diese Form der Sachwertinvestitionen deutlich erleichtern.
Bormann: Ein weiteres Problem ist das langfristige Engagement. Junge Leute wechseln oft Arbeitgeber und Städte, Lebenspartner ändern sich. Da ist es schwer, sich für langfristige Investitionen zu entscheiden. Die Lebensphasen haben sich geändert. Früher begann man mit 16 oder 18 eine Ausbildung und investierte nach fünf bis zehn Jahren. Heute sind viele mit 27 noch im Studium.
Secker: Wir stellen fest, dass geschlossene Fonds zunehmend bei jüngeren Anlegern wenig bekannt sind oder negativ wahrgenommen werden. Die Medien berichten meist nur über Misserfolge der Branche. Leider werden dann auch gute und attraktive Fonds in „Sippenhaft“ genommen. Viele Kreditinstitute haben in der Vergangenheit aufgrund negativer Ergebnisse einiger Fondsgesellschaften den Verkauf eingestellt, sodass diese Produkte nicht mehr beraten werden und diese Sachwert-Kapitalanlagen den Anlegern nicht mehr bekannt sind. Wir reden zu wenig über die vielen Erfolge und die stabilen Renditen, die wir seit Jahren erzielen.
Bormann: Das stimmt. Eine Wohnung als Kapitalanlage ist aus Ertrag und Liquidität nicht immer vorteilhaft. Geschlossene Fonds könnten da attraktiver sein. Aber das Wissen darüber fehlt und wir müssen daran arbeiten, dass unternehmerische Beteiligungen wieder salonfähig werden.
ENI: Wie begegnen Sie denn dieser großen Herausforderung in Ihrem Tagesgeschäft?
Bormann: Das ist eine sehr gute Frage. Bei uns im Unternehmen sind es knapp 80 Leute, davon sind zwei aus dem Vertrieb, und der Rest arbeitet jeden Tag hart, um für den Kunden das beste Ergebnis zu generieren. Viele unserer Kunden zeichnen regelmäßig wieder. Einige investieren bereits in der dritten Generation bei uns. Das zeigt, dass wir erfolgreich arbeiten. Unsere Produkte salonfähig zu machen, ist unser Beitrag. Allerdings können wir nicht die Wahrnehmung des geschlossenen Fonds in der Öffentlichkeit verbessern. Dafür fehlt uns die Reichweite. Da sind wir auf die Hilfe der Presse und Banken angewiesen.
ENI: Wie vertreiben Sie Ihr Produkt, wenn es nicht die Bestandskunden sind? Wie gewinnen Sie neue Kunden?
Secker: Traditionell über unsere Vertriebspartner als Multiplikatoren. Aktuell arbeiten wir hauptsächlich mit Versicherungs- und Finanzberatern, Vermögensverwaltern, Family Offices und Immobilienmaklern zusammen. Auch nehmen wir zunehmend an Veranstaltungen teil und stellen unsere Arbeit und die Investitionsmöglichkeiten vor.
ENI: Wie gewinnen Sie neue Netzwerke und Vertriebspartner?
Bormann: Der Bankenvertrieb hat häufig Vorbehalte bei geschlossenen Produkten. Die älteren Berater haben schlechte Erfahrungen gemacht, und die jüngeren haben vielleicht gar nicht gelernt, wie man mit solchen Produkten umgeht. Wir setzen seit jeher verstärkt auf freie Vertriebe. Diese suchen auch händeringend nach neuen Produkten und Kollegen. Unsere Aufgabe ist es jetzt, diese nächste Generation an Beratern zu schulen und an das Thema heranzuführen. Nicht nur bei Banken, auch bei freien Vertrieben. Das aktuelle Marktumfeld bietet aktuelle wenige Immobilienfonds, was uns zugutekommt. Es gibt viel Kapital im Markt, und wir müssen uns da gut positionieren.
ENI: Wie stehen Sie zur Idee, das Produkt direkt dem Endverbraucher über Tokenisierung zugänglich zu machen?
Bormann: Ich bin da nicht so tief drin. Tokenisierung und Krypto sind interessante Themen, aber sie bringen auch Herausforderungen mit sich, insbesondere bei steuerlichen Aspekten. Immobilien haben aufgrund ihrer Natur und steuerlichen Regelungen einige Hürden, die die Flexibilität der Tokenisierung einschränken könnten. Die direkte Platzierung bei Endkunden ist kein Bestandteil der Vertriebsstrategie.
ENI: Welche Chancen sehen Sie für dieses und nächstes Jahr?
Bormann: Wir sind auf einem guten Weg, wieder ein normales Marktumfeld zu erreichen. Ich erwarte leichte Preisnachlässe und Chancen, von institutionellen Verkäufern zu profitieren. Wir haben bewiesen, dass wir Krisen gut managen können, was das Vertrauen unserer Kunden stärkt.
Secker: Gespräche mit unseren Vertriebspartnern haben mich darin bestärkt, dass ein verlässliches, kapitalsicherndes Management für Vertrauen und somit für Wiederanlagen sorgt. Der Healthcare Markt wird aufgrund der demographischen Entwicklung in Deutschland stark wachsen und das unabhängig von politischen Entwicklungen oder Börsen. Darin sehe ich eine große Chance für uns.
Wöbke: Vor allem das letzte Jahr war geprägt von sehr viel Wandel. Der Markt wird auch im laufenden Jahr mit zahlreichen Veränderungen umgehen dürfen und eine gewisse Beständigkeit ist wünschenswert. Mit dem grundsätzlich positivem Zukunftsmarkt „Healthcare“ können wir das aus meiner Sicht bieten.
ENI: Vielen Dank für das Gespräch.
Der Beitrag ist zuerst in ENI EXXCNEWS INSTITUTIONAL 04 erschienen.
Katharina Wöbke, leitet das Research Operatives Geschäft der Immac Verwaltungsgesellschaft mbH.
Florian Bormann ist Geschäftsführer der Immac Immobilienfonds GmbH.
Klaus Secker istVertriebsdirektor Immac Immobilienfonds.
Immac ist ein marktführendes Unternehmen für Immobilieninvestitionen im Healthcare-Sektor in Europa. Seit ihrer Gründung 1997 hat die IMMAC group rund 2 Milliarden Euro in mehr als 170 Betreiberimmobilien investiert. Die Objekte wurden für über 130 langfristig orientierte Fonds der Konzerngruppe gebaut oder erworben.
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