Aengevelt: Veränderter Nutzungsmix für Einzelhandelsimmobilien sichert Erträge
Nach Erhebungen des Immobiliendienstleisters Aengevelt sinken die erzielbaren Mieten für Einzelhandelsstandorte auf breiter Front. Während Kaufhäuser schließen und sich Filialisten zurückziehen, rücken kleinere Einzelhandelsbetriebe, Gastronomie und Gesundheitswirtschaft nach – allerdings in der Regel zu niedrigeren Mieten. Immobilieneigentümer in City- und Stadtteillagen müssten deshalb neue Konzepte entwickeln, um die Attraktivität der Innenstädte zu steigern und ihre Mieterträge zu stabilisieren.
Im Jahr 2023 sind die Einzelhandels-Spitzenmieten in allen Big-Seven-Städten gegenüber 2019, dem letzten Jahr vor der Corona-Pandemie, nominell im Mittel um 14 Prozent gesunken, inflationsbereinigt sogar um 26 Prozent. Während zum Beispiel die Spitzenmiete in Düsseldorf mit einem nominellen Rückgang um fünf Prozent robust stabil blieb, sank sie in Berlin um 26 Prozent. Diese Entwicklung trifft über die Big Seven hinaus auch auf andere Städte zu, darunter die ostdeutschen Metropolen Leipzig und Dresden (beide minus 15 Prozent) sowie die Landeshauptstadt Magdeburg (minus 28 Prozent).
Diese Mietrückgänge spiegelten strukturelle Probleme des Einzelhandels wider, denn die Effekte der Corona-Lockdowns waren 2023 weitgehend überwunden und dem stationären Einzelhandel war es zudem gelungen, an den Online-Handel verlorene Umsatzanteile teilweise wieder zurückzuholen. Gleichwohl setze sich der langfristige Trend zum Online-Handel weiter fort. Das allgemeine Muster zeige, dass zudem kleinere monostrukturierte Zentren und schwächere Standorte und Lauflagen stärker betroffen sind als die Citys der Metropolen.
Nach Analysen von Aengevelt sind neben Kaufhäusern insbesondere Einzelhandelsetagen betroffen, aus denen sich größere Einzelhändler und Filialisten zurückziehen. Teilweise rücken kleinere, inhabergeführte Einzelhändler nach, teilweise auch alternative Nutzungen aus den Bereichen Gastronomie, Gesundheitswirtschaft (wie Sanitätshäuser, Pflegedienste, Physiotherapiepraxen etc.) oder Soziokultur (Beratungs- und Begegnungsstätten, Galerien, Ateliers etc.). Diese alternativen Nutzungen generieren indessen sehr oft niedrigere Mieten, ebenso wie Spielhallen, Ein-Euro-Shops, Pfandleiher, Ethno-Betriebe und andere Nutzungen, die mitunter akzeptiert werden, um Leerstände zu vermeiden.
Um in dieser Situation Mieteinnahmen und Ertragswerte der Immobilien zu stabilisieren, empfiehlt Aengevelt in allen technisch/ökonomisch machbaren Fällen Mut und Initiative zum veränderten Nutzungsmix. Im klassischen Wohn-/Geschäftshaus stellte das Erdgeschoss mit Einzelhandelsnutzung den Hauptertragsbringer dar, gefolgt von Dienstleistungs-, Freizeit- und Büronutzungen (wie Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Versicherungsagenturen, Schulungs- und Fortbildungsflächen, Sport- und Tanzeinrichtungen etc.) im ersten oder zweiten Obergeschoss, während im Gebäude vorhandene Wohneinheiten oft von geringerer Qualität waren und zu günstigeren Mietpreisen vermietet wurden. Wenn jedoch die Mieteinnahmen für die Einzelhandelsetagen sinken und die Erträge aus anderen gewerblichen Nutzungen nicht gesteigert werden können, rücken die Wohnetagen in den Fokus, die nach entsprechenden Aufwertungsmaßnahmen deutlich höhere Mieterträge generieren könnten. (DFPA/mb1)
Aengevelt ist ein Immobiliendienstleister mit Sitz in Düsseldorf. Das Unternehmen wurde 1910 gegründet und beschäftigt rund 130 Mitarbeiter.