Analyse: B-Standorte im Büroimmobilienmarkt bei Fonds beliebt
Der Investmentmarkt für Büroimmobilien außerhalb der Top-7-Standorte erreichte im Jahr 2022 ein Transaktionsvolumen von 4,7 Milliarden Euro. Damit entfiel rund ein Fünftel des gesamtdeutschen Büroinvestmentvolumens auf die B-Standorte und Regionalzentren. Insgesamt präsentierte sich der Büroimmobilieninvestmentmarkt der B-Städte vergleichsweise stabil – im Vorjahresvergleich stand lediglich ein Minus von zwölf Prozent (bundesweit minus 25 Prozent, in den Top-7-Standorten minus 28 Prozent). Dies ist das Ergebnis einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Insgesamt 17 Märkte erreichten ein Transaktionsvolumen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke, allen voran Nürnberg, Leipzig, Bonn, Essen und Darmstadt. Obwohl aufgrund der zahlreichen Risikofaktoren rund um den Krieg in der Ukraine, globale rezessive Tendenzen, höhere Finanzierungskosten sowie teils weit auseinanderliegende Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite auch in den B-Märkten eine Jahresendrallye ausblieb, verzeichnet das vierte Quartal 2022 mit einem Transaktionsvolumen von knapp einer Milliarde Euro ein höheres Ergebnis als die beiden vorherigen Quartale. „Der vergleichsweise geringe Rückgang des Transaktionsvolumen erklärt sich unter anderem durch einen geringen Verkaufsdruck bei vielen Eigentümern – aufgrund der indexierten Mietverträge stimmt der Cashflow trotz höherer Inflation weiterhin. Zugleich haben Banken kein Interesse, Objekte mit dem vollen Risiko auf ihre Bücher zu übernehmen und kommen daher Bestandshaltern in Not eher mit Mietmoratorien und anderen Konditionen entgegen“, erklärt Mathias Keller, Head Überregionales Investment bei CBRE.
Da die Exit-Faktoren (Bruttovervielfältiger) in den B-Standorten und Regionalzentren generell geringer seien, blieb die Risikopräferenz der Investoren, im Gegensatz zum Gesamtmarkt, auf einem mit dem Vorjahr vergleichbaren Niveau. Jeweils rund ein Drittel wurde in Core- und Core-Plus-Produkte investiert, ein weiteres Fünftel in das Value-add-Segment. „Während vor der Zinswende für Prime-Produkte 25-fach kalkuliert wurde, ist es nun 22,5-fach. Dadurch bleiben die Kalkulationen im wirtschaftlich machbaren Bereich. Verkäufer können hier ihre Preisvorstellungen, beispielsweise für hochwertige Projektentwicklungen in guter Lage, eher realisieren als in den Top-Märkten, wo die Differenz deutlich höher ausfällt“, ergänzt Keller. Die stärksten Nettokäufer waren wie auch am Gesamtmarkt offene Immobilien- und Spezialfonds, die fast 1,3 Milliarden Euro mehr investierten als sie verkauften. Mit deutlichem Abstand folgten Immobiliengesellschaften mit einem positiven Saldo von 260 Millionen Euro und Asset- und Fondsmanager mit um 220 Millionen Euro höheren Investments als Verkäufen. Internationale Anleger erreichten einen Anteil von 29 Prozent am Transaktionsvolumen, während es im Vorjahr 27 Prozent waren. Absolut verringerte sich das von ausländischen Investoren allokierte Kapital um sechs Prozent, während der Rückgang bei inländischen Akteuren 14 Prozent betrug. Ähnlich wie im Vorjahr wurden Immobilien überwiegend im Rahmen von Einzelinvestments erworben. Mit 3,5 Milliarden Euro machte diese Transaktionsform rund 74 Prozent des Gesamtvolumens aus (2021: 79 Prozent). (DFPA/mb1)
Die CBRE Group, Inc. mit Hauptsitz in Los Angeles und Deutschlandzentrale in Frankfurt am Main ist eines der großen internationalen Dienstleistungsunternehmen für Eigentümer, Investoren und Nutzer auf dem gewerblichen Immobiliensektor. CBRE beschäftigt weltweit mehr als 100.000 Mitarbeiter in mehr als 500 Büros.