Analyse: Europäische Non-Core-Märkte entwickeln sich antizyklisch
Laut Immobilienberater Savills konnten sich einige europäische Non-Core-Immobilienmärkte in Bezug auf Cross-Border-Aktivitäten und Immobilien-Megadeals (Einzelvolumen ab 100 Millionen Euro) im ersten Halbjahr 2016 dem aktuellen Trend widersetzen. Während Cross-Border-Investments in den etablierten Core-Märkten rückläufig sind, beobachtet Savills in den peripheren Märkten einen Anstieg der Volumina gegenüber dem Vorjahr. So betrug dieser in Irland plus 81 Prozent, in Italien plus 20 Prozent und in Polen plus 179 Prozent. Mit plus 245 Prozent in Schweden und 63 Prozent in Finnland verzeichneten auch die nordischen Länder einen Zuwachs an Cross-Border-Investments.
„Die peripheren Märkte befinden sich in einem früheren Stadium des aktuellen Investitionszyklus“, sagt Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills. „Mit Spitzenrenditen mehrheitlich über dem europäischen beziehungsweise dem Core-Durchschnitt und Potenzial für weitere Renditekompression stellen sich diese Märkte für Investoren deutlich attraktiver dar.“
Die deutlichsten Rückgänge bei den Spitzenrenditen für Büroimmobilien gegenüber dem Vorjahr waren im zweiten Quartal 2016 in Mailand (minus 75 Basispunkte), Warschau (minus 75 Basispunkte), Brüssel (minus 70 Basispunkte) und Amsterdam (minus 60 Basispunkte) zu beobachten. Im Vergleich dazu ging die durchschnittliche Spitzenrendite für Core-Büroobjekte um minus elf Basispunkte auf 4,26 Prozent zurück.
In Bezug auf die im ersten Halbjahr 2016 in Europa abgeschlossenen Megadeals stehen vor allem Österreich (plus 233 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2015), Irland (plus 88 Prozent), Schweden (plus 56 Prozent) und Italien (plus 58 Prozent) besonders positiv heraus. Im Gegensatz dazu ging die Zahl der Megadeals im europäischen Durchschnitt um 31 Prozent zurück.
Cross-Border-Investoren setzten sich in den vergangenen drei Jahren beim Erwerb großvolumiger Assets und Portfolios an die Spitze, wobei die Core-Märkte Deutschland, Frankreich und UK dabei das höchste Transaktionsniveau verzeichneten. Im aktuellen Jahr ging die Zahl der Megadeals in diesen Märkten jedoch am deutlichsten zurück: minus 47 Prozent in Deutschland, minus 41 Prozent in Frankreich und minus 47 Prozent in Spanien. „Nach der Finanzkrise haben die Banken ihren Immobilienbestand in den Core-Märkten abgestoßen, und das Angebot resultierend aus der Abwicklung von Fonds war gut. Allerdings hat sich die Situation in diesen Märkten mehr oder weniger wieder normalisiert, und die geringen Investitionsvolumina sind eher auf den Mangel an verfügbaren Produkten auf beiden Seiten des Risiko-Rendite-Spektrums zurückzuführen als auf fehlende Nachfrage“, merkt Marcus Lemli, Head of European Investment bei Savills, an. „Die starke Performance einiger Märkte außerhalb des Core-Segments wie Österreich und Irland, was die Dealgröße betrifft, ist vermutlich darauf zurückzuführen, dass sich diese Märkte im aktuellen Investitionszyklus geringfügig hinter den Core-Märkten bewegen und weiterhin großvolumige Investmentprodukte und insbesondere Portfolios auf den Markt kommen.“
Savills erwartet, dass die im ersten Halbjahr 2016 beobachtenden Trends bis Jahresende anhalten und rechnet mit einem Rückgang des europäischen Gesamtinvestitionsvolumens um 25 Prozent. Dieses Ergebnis liegt jedoch nach wie vor 22 Prozent über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt.
Quelle: Marktkommentar Savills
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt 30.000 Mitarbeiter in 600 Niederlassungen weltweit. (JF1)