Analyse: Rasant ansteigende Mieten in Europa unterstreichen Resilienz der Assetklasse Logistikimmobilien
Die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Europa hält weiterhin an und lässt die Mietpreise steigen. Diese Entwicklung wird im Neubaubereich durch die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten forciert. Insgesamt verzeichneten 70 Prozent der untersuchten europäischen Märkte seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 einen Anstieg und 30 Prozent keine Veränderung der Mietpreise. Bemerkenswert dabei: In keiner Region war das Mietwachstum negativ. Zu diesen Erkenntnissen kommt Garbe Research in seiner „Garbe Pyramid Map“ zum ersten Halbjahr 2022, eine Renditen- und Mietenkarte für die 122 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 23 Ländern.
Insbesondere in Manchester (0,8 Euro pro Quadratmeter monatlich), Newcastle (0,7 Euro pro Quadratmeter monatlich), London-Heathrow, Köln und Prag (0,6 Euro pro Quadratmeter monatlich) sind die Mietanstiege im ersten Halbjahr 2022 besonders stark. „Seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 sind die Mieten in den 122 betrachteten europäischen Logistikregionen um durchschnittlich 20 Cent pro Quadratmeter gestiegen“, sagt Tobias Kassner, Leiter Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe. In Deutschland zeige sich ein noch deutlicheres Bild: So stiegen die Mieten seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 in 90 Prozent der 29 deutschen Teilmärkte. Bei zehn Prozent der Märkte gab es keine Veränderung. Deutliche Anstiege sind in Köln, Berlin, Duisburg, Dortmund, München, Hamburg, Kassel und Düsseldorf zu verzeichnen.
Laut Garbe bleibt die Nachfrage nach Logistikflächen anhaltend hoch. Vor allem das Brot-und-Butter-Geschäft habe eine hohe Flächennachfrage generiert, die durch weitere Potenziale aus den Bereichen Inshoring (Verlagerung von Standorten aufgrund veränderter nachteiliger Rahmenbedingungen im eigenen Land), Reshoring (Rückverlagerung des Unternehmens vom Schwellenland in das Ursprungsland) und Nearshoring (Verlagerung des Geschäftsbetriebs in ein nahe gelegenes Land) als auch E-Commerce und erhöhter Lagerhaltung weiter genährt wird. Die hohe Nachfrage spiegele sich auch in einer stark ausgeprägten Transaktionsaktivität auf nationaler wie europäischer Ebene wider: Dennoch wurde auch der Logistikimmobilienmarkt von den veränderten politischen und ökonomischen Rahmenbedingungen wie Inflation, gestörten Lieferketten, intensivierten Risikoprüfungen sowie hohen Finanzierungskosten beeinträchtigt. Erstmals seit der Publikation der Analyse (zweites Halbjahr 2020) werden in einigen Märkten wieder steigende Spitzen-Nettoanfangsrenditen beobachtet. Rund 22 Prozent der untersuchten europäischen Märkte verzeichneten seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 steigende Renditen. In 34 Prozent der europäischen Märkte blieben die Renditen stabil und 44 Prozent erlebten eine Renditekompression, die sich noch vor dem Ukraine-Krieg ereignete.
In Deutschland zeichne sich ein ähnliches Bild ab: 31 Prozent der 29 deutschen Teilmärkte erlebten seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 eine Trendumkehr der Renditekompression. Dies betraf vor allem die deutschen Top-7-Märkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sowie Duisburg und Erfurt (0,1 Prozent). In 66 Prozent der deutschen Märkte blieben die Renditen stabil. Lediglich drei Prozent der deutschen Märkte – die Logistikregion Bielefeld – erlebten noch eine Renditekompression (minus 0,2 Prozent). Für die zukünftige Entwicklung geht Garbe aktuell davon aus, dass die durchschnittliche europäische Spitzenmiete bis zum Jahresende 2022 um voraussichtlich weitere zehn Cent pro Quadratmeter monatlich steigen wird. (DFPA/mb1)
Die Garbe Industrial Real Estate GmbH ist ein Spezialist für Projektentwicklung und Management von Logistik- und Unternehmensimmobilien in Deutschland. Sitz der Gesellschaft ist Hamburg.