Anbieter von Immobilien-Spezial-AIF weniger optimistisch
Das Analysehaus Scope hat 22 Anbieter offener und geschlossener Immobilien-Spezial-AIF zwischen März und Mai 2023 zu ihrer Markteinschätzung befragt. Diese verwalten im Immobilienbereich 422 Milliarden Euro. Insgesamt 13 Asset Manager gaben zusätzlich Auskunft über ihre Produktpalette. Scope wertete die Daten zu 58 Produkten aus, die sich an institutionelle Anleger richten. Das geplante Gesamtvermögen dieser Fonds beträgt 42 Milliarden Euro.
Der Optimismus der 22 Asset Manager ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich zurückgegangen. Nur 40 Prozent der Anbieter offener Immobilienspezialfonds schätzen ihre Lage aktuell als gut ein. Bei den Anbietern geschlossener Immobilienspezialfonds sind es 53 Prozent. Niemand beurteilt die Geschäftslage als sehr gut. Vor einem Jahr waren noch 85 Prozent (offene Fonds) beziehungsweise 75 Prozent (geschlossene Fonds) mir ihrer Situation zufrieden. Zugleich hat sich die Zahl der Anbieter erhöht, die ihre Lage als neutral, unbefriedigend oder schlecht einstufen.
Für 2024 erwarten 53 Prozent der befragten Anbieter offener Immobilien-Spezial-AIF eine sehr gute oder gute Lage. Etwas positiver blicken Anbieter geschlossener Fonds in die Zukunft: Zwei Drittel erkennen eine sehr gute oder gute Lage.
Bei Büroimmobilien in B-Lagen und schlechter sehen die Umfrageteilnehmer die höchsten Abwertungsrisiken. Auch bei Shopping-Centern rechnen viele mit hohen bis sehr hohen Abwertungen. Bei Nahversorgungsimmobilien erkennen die Asset Manager hingegen nur geringe Risiken für einen Preisrückgang.
Bei der regionalen Allokation der 58 analysierten Fonds überwiegen rein zahlenmäßig Produkte, die in Europa oder Deutschland investieren (29 beziehungsweise 15). Nur acht Fonds sind global ausgerichtet. Letztere dominieren jedoch beim geplanten Eigenkapitalvolumen: Ihr Anteil beträgt danach 63 Prozent. Europäische Portfolios machen gemessen am Ziel-Volumen knapp ein Viertel aus, Produkte mit reinem Deutschland-Fokus sechs Prozent. Das Lieblingsanlageziel in den kommenden drei Jahren ist Deutschland. Nahezu alle befragten Asset Manager wollen dort Objekte erwerben. In den Benelux-Staaten will mehr als die Hälfte der Befragten kaufen. Es folgen Skandinavien und Finnland.
Bei den Nutzungsarten ist die Bandbreite groß. Gemessen am Eigenkapital-Zielvolumen werden vor allem gemischte Produkte angeboten (67 Prozent). Reine Wohnimmobilienfonds kommen auf einen Anteil von 18 Prozent, Produkte für Büroimmobilien auf neun Prozent. Die Anbieter wollen insbesondere Wohnen künftig verstärkt in den Fokus ihrer Transaktionen nehmen.
Zu ihren Renditeerwartungen äußerten sich die Asset Manager zu 43 Fonds. Gut die Hälfte machten Angaben dazu auf Basis der BVI-Methode. Aus diesen ergibt sich im Durchschnitt eine Ziel-Rendite von 4,2 Prozent pro Jahr. 21 Produkte nutzen zur Berechnung die IRR-Methode. Ihre Ziel-Rendite liegt bei jährlich 5,7 Prozent.
In den vergangenen Jahren trieben Immobilienaufwertungen zum überwiegenden Teil die Renditen der Fonds. Das wird sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance belasten werden, lässt sich laut Scope derzeit noch nicht beziffern. Die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen, wodurch die Preisfindung nicht abgeschlossen ist. (DFPA/JF1)
Die Scope Group ist ein Anbieter von unabhängigen Kreditratings, ESG- und Fondsanalysen. Es werden mehr als 250 Mitarbeiter in Büros in Berlin, Frankfurt, Hamburg, London, Madrid, Mailand, Oslo und Paris beschäftigt.