Berlin: Bürovermietungsmarkt unbeeindruckt, Gewerbeinvestmentmarkt in Schockstarre
Das vorherrschende Thema am Berliner Immobilienmarkt war im zweiten Quartal 2022 die steigende Inflation sowie die zunehmenden Konjunktursorgen als Folge des Krieges in die Ukraine. Laut dem Immobiliendienstleister Savills zeigte sich der Bürovermietungsmarkt davon jedoch unbeeindruckt: Im ersten Halbjahr 2022 wurden 385.200 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Demgegenüber wurde der Gewerbeinvestmentmarkt in Schockstarre versetzt.
„Derzeit sind insbesondere zentrale Büroflächen mit einer hohen Flächenqualität gefragt, jedoch sind diese Flächen rar gesät“, sagt Karina Sauer, Associate Director und Co-Teamleader der Office Agency Berlin und fügt hinzu: „Der Wunsch der Nutzer nach modernen Büroflächen, die den ESG-Kriterien entsprechen nimmt eine zunehmend größere Rolle ein und ist aktuell häufig für einen Umzug entscheidend. Hierfür ist man auch bereit, einen höheren Preis zu zahlen.“ Da zudem Projektentwickler einen Teil ihres Projektentwicklungsrisikos auf die Nutzer übertragen, kann davon ausgegangen werden, dass die Büromieten weiter zunehmen. „Steigende Baukosten werden zum Teil einfach an die Nutzer weitergereicht, was bedeutet, dass Mietverträge nicht erst ab Mietbeginn, sondern bereits ab Vertragsunterschrift indexiert werden“, berichtet Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany und Co-Teamleader der Berliner Office Agency, und schließt ab: „Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir damit, dass die Nachfrage am Berliner Bürovermietungsmarkt weiterhin hoch bleibt. Insgesamt erscheint ein Flächenumsatz in Höhe von 900.000 Quadratmetern bis zum Jahresende realistisch.“
Anders als in der Bürovermietung haben die steigende Inflation und die daraufhin eingeleitete Zinswende auf das Geschehen am Gewerbeinvestmentmarkt ausgewirkt. Zwar liegt das Transaktionsvolumen am Gewerbeinvestmentmarkt mit 3,9 Milliarden Euro nur zwölf Prozent unterhalb des Vorjahreswertes, jedoch entfällt davon lediglich rund ein Drittel (1,3 Milliarden Euro) auf das zweite Quartal 2022.
Dabei wurde laut Savills insbesondere das Bürosegment empfindlich getroffen. So betrug der Anteil am gesamten Gewerbeinvestmentmarkt im zweiten Quartal 2022 circa 15 Prozent – im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag dieser bei rund 55 Prozent. „Aufgrund der gestiegenen Zinsen ist es Käufern, die für die Finanzierung auf Fremdkapital angewiesen sind, nicht mehr möglich, Preise, wie sie vor der eingeleiteten Zinswende vorherrschten, zu bezahlen. Dennoch zeigen sich Verkäufer weiterhin zögerlich von ihren Preisvorstellungen abzukehren“, berichtet Maren Tschammler, Director und Teamleader bei Savills in Berlin und ergänzt: „Nur indirekt davon betroffen sind All-Equity Käufer. Diese zeigen sich aktuell trotzdem zurückhaltend und beobachten, wo sich das Preisniveau einpendeln wird.“ Laut J. Philipe Fischer, Director und Head of Berlin Office bei Savills, kann diese Käuferschicht aktuell sogar von der Marktsituation profitieren: „Insbesondere für eigenkapitalstarke Investoren ergeben sich derzeit attraktive Chancen, sich gute Lagen für vergleichsweise moderate Preise zu sichern. Die stabilen Vermietungsmärkte verdeutlichen, dass sich Berlin weiterhin im Aufholprozess befindet und diesen auch fortsetzen wird. “
Für die zweite Jahreshälfte zeigt sich Tschammler zuversichtlich: „Wir gehen davon aus, dass die Dynamik am Investmentmarkt wieder anziehen wird, sofern es neue Comparables gibt, die zeigen, wo sich der aktuelle Marktpreis befindet.“ (DFPA/JF1)
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 39.000 Mitarbeiter weltweit.