Colliers sieht wachsende Fremdkapitallücke für deutsche Gewerbeimmobilien
Für den Zeitraum von 2024 bis 2030 prognostiziert der Immobilienberater Colliers eine Fremdkapitallücke von 25,3 Milliarden Euro zur Refinanzierung von Gewerbeimmobilien in Deutschland. Davon entfallen rund 70 Prozent auf Büroimmobilien und rund 60 Prozent der aufklaffenden Finanzierungslücke müssen bereits bis 2026 gedeckt werden. Damit nehme der Restrukturierungs- beziehungsweise Verkaufsdruck am deutschen Markt zu.
Das durch Verkäufe freigesetzte Eigenkapital werde allerdings nicht in gleicher Höhe wieder für den Ankauf von Gewerbeimmobilien eingesetzt werden können, weil es ganz oder teilweise bei der Refinanzierung von anderen Bestandsimmobilien eingesetzt werden muss oder an Eigenkapitalgeber ausgeschüttet wird.
Methodisch hat Colliers die Investmentjahrgänge 2018 bis 2023 am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt analysiert. Zur Berechnung wurden die registrierten Spitzenrenditen pro Jahrgang sowie die damals geltenden Finanzierungskonditionen zugrunde gelegt. Bei der Kalkulation der Laufzeit von Finanzierungen hat das Market Intelligence & Foresight Team des Unternehmenseine historisch marktübliche Verteilung angesetzt: 40 Prozent aller Finanzierungen laufen über fünf Jahre, 30 Prozent über sieben Jahre und weitere 30 Prozent der Finanzierungen sind über zehn Jahre fixiert. Eine erste Analyse nach demselben Verfahren hatte Colliers bereits im Mai 2023 vorgelegt. Damals hatte das Unternehmen für den gleichen Analysezeitraum 2024 bis 2030 eine Fremdkapitallücke von 24 Milliarden vorhergesagt. Inklusive des Jahres 2023 lag die prognostizierte Lücke bei 28 Milliarden Euro. Weil der EZB-Zyklus zur Zinserhöhung länger lief und höher ausfiel als im Mai 2023 angenommen und weil die Nettoanfangsrenditen in den meisten Gewerbeimmobiliensektoren stärker angestiegen sind als unter den damaligen Bedingungen ermittelt, hat Colliers seine Prognose angepasst und weist inzwischen eine um 1,3 Milliarden Euro höhere Fremdkapitallücke zur Refinanzierung aus. Das entspricht einem Anstieg um fünf Prozent.
„Der zunehmende Eigenkapitaldruck bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist in Gesprächen mit Investoren und Bestandshaltern zurzeit deutlich spürbar. Die Wahrscheinlichkeit der deutlichen Zunahme von Verkaufsaktivitäten ist aktuell vor allem deswegen besonders hoch, weil 15 von 25,3 Milliarden Euro der aufgezeigten Finanzierungslücke bereits bis 2026 geschlossen werden müssen. Nicht jeder Verkauf wird dabei aber gleich auch ein Notverkauf sein, weil die Immobilien nach wie vor ihren Verkehrswert haben und stille Reserven vor allem bei besonders attraktiven Immobilien vorhanden sind“, sagt Achim Degen, CEO bei Colliers in Deutschland. Temporäre Darlehensprolongationen seien häufig nicht mit einer Verbesserung der freien Liquidität verbunden und tragen laut Colliers damit nicht grundsätzlich dazu bei, den Verkaufsdruck aufzulösen. (DFPA/mb1)
Die Colliers International Deutschland GmbH ist ein Immobilienberatungsunternehmen und an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden vertreten.