Corona-Krise: Nicht jedes Betongold glänzt
Die Corona-Krise hat deutliche Spuren hinterlassen – auch bei Immobilienwerten. Vor allem in Europa weisen Immobilienaktien zum Teil Abschläge zu ihrem Nettovermögenswert (NAV) von über 40 Prozent auf, im Schnitt sind es 21 Prozent, so merkt Hagen Ernst, stellvertretender Leiter des Bereichs Research & Portfoliomanagement bei dem Vermögensverwalter DJE Kapital, an.
Historisch gesehen hätten sich Immobilienwerte laut einer Studie von Morgan Stanley jedoch bei derartig hohen Abschlägen danach besonders gut entwickelt: auf Ein-Jahres-Sicht mit plus 14 Prozent, auf Zwei-Jahres-Sicht mit plus 31 Prozent und über fünf Jahre mit plus 99 Prozent. Derartige Studien wiesen zwar oftmals eine gewisse Tendenz auf, mehr die Standhaltenden der Krise in den Fokus zu rücken (Survivorship Bias) und verfälschten die Ergebnisse damit. Bedeutet: Die reale Rendite dürfte etwas niedriger sein. Dennoch seien die Ergebnisse laut Ernst plausibel. Warum?
Zum einen werden angesichts hoher NAV-Abschläge vom Markt bereits deutlich fallende Immobilienpreise vorweggenommen. Zum anderen biete das dann reduzierte Preisniveau wieder mehr Potenzial für anschließende Preisanstiege. Dennoch dürfe das Risiko nicht unterschätzt werden. Fallende Mieten, steigende Finanzierungskosten durch höhere Kreditausfallrisiken sowie historisch niedrige Immobilienrenditen könnten zu einer Abwärtsspirale führen. Daher sollte man sich auf Immobilienwerte mit qualitativ guten Portfolios sowie möglichst niedriger Verschuldung gemessen an der Beleihung des Portfolios (LTV) fokussieren.
Chancen und Risiken seien stark abhängig von der jeweiligen Immobilienklasse. Besonders schwierig sei die Situation bei Einzelhandelsimmobilien. Der zunehmende Online-Handel setze klassische Einzelhändler unter Druck, es kam dort bereits in den vergangenen Jahren zu Schließungen von Einzelhandelsflächen. Auch Büroimmobilien werden laut Kommentar weltweit mit fallenden Immobilienpreisen und rückläufigen Mieten zu kämpfen haben. Die Assetklasse sei besonders zyklisch, und einige Büroflächen werden laut Kommentar infolge der zunehmenden Insolvenzen nicht mehr gebraucht werden. So dürften die Leerstandsquoten weltweit ansteigen. Als besonders krisenresistent gelten Wohnimmobilien. Angesichts aktueller Maßnahmen wie dem Kurzarbeitergeld und einer hohen sozialen Absicherung dürfte vor allem in Deutschland ein Großteil der Mieter in der Lage sein, ihre Miete weiter zu zahlen. Vonovia, der größte Bestandshalter von Wohnimmobilen in Deutschland, rechnet zum Beispiel nur mit einem Mietausfall von maximal zwei Prozent. Strukturell interessant seien vor allem zwei Arten von Industrieimmobilien. Zum einen komme aus dem Onlinehandel eine zunehmende Nachfrage nach Lagerzentren. Zum anderen steige die bereits vor Corona starke Nachfrage nach Rechen- und Datenzentren.
Anleger sollten sich auf Werte mit guten Immobilienportfolios und niedriger Verschuldung fokussieren. Eine genaue Analyse und Auswahl – vor allem bei besonders schwierigen Anlageklassen wie Hotels und Einzelhandelsimmobilien – sei wichtig. Denn: Nicht jedes Immobilienunternehmen werde überleben. (DFPA/mb1)
Quelle: Pressemitteilung DJE
Die DJE Kapital AG ist seit 45 Jahren als unabhängige Vermögensverwaltung am Kapitalmarkt aktiv. Das Unternehmen aus Pullach bei München verwaltet mit circa 145 Mitarbeitern über 11,7 Milliarden Euro (Stand: 31. März 2020) in den Bereichen individuelle Vermögensverwaltung, institutionelles Asset Management sowie Publikumsfonds.