Deutliche Abwärtskorrektur des prognostizierten Berliner Büroflächenneubaus
Der Immobiliendienstleister Colliers hat im Jahr 2021 prognostiziert, dass auf dem Berliner Büromarkt bis Ende des Jahres 2023 1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche (einschließlich Sanierungen von Bestandsimmobilien) fertiggestellt werden und bis Ende 2024 sollten es knapp zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche sein. Andere Marktteilnehmer gingen sogar von einem Fertigstellungsvolumen von über drei Millionen Quadratmeter bis 2024 aus. Die Prognosen wurden überwiegend aus den Angaben der Projektentwickler und Eigentümer zum jeweiligen Fertigstellungszeitpunkt in Verbindung mit Fertigstellungswahrscheinlichkeiten abgeleitet. Nun meldet Colliers eine „deutliche Abwärtskorrektur“ dieser Prognosen.
Colliers hat von Dezember 2021 bis Januar 2022 über 600 Projektentwicklungen in Berlin vor Ort in Augenschein genommen und eine Überprüfung der wahrscheinlichen Fertigstellungszeitpunkte dieser Projekte vorgenommen. Dadurch wurde die Prognosequalität gegenüber der bisherigen Vorgehensweise deutlich gesteigert, teilt Colliers mit.
Tatsächlich befinden sich demnach im Januar 2022 über 140 Neubauprojekte mit rund 1,46 Millionen Quadratmeter Bürofläche im Bau. Ihre Fertigstellung ist gemäß dem vorgefundenen Bautenstand für den Zeitraum 2022 bis 2024 als sehr wahrscheinlich anzusehen.
Von diesem Flächenvolumen werden nur circa zehn Prozent für die Eigennutzung errichtet. Der Großteil dieser neu auf den Markt kommenden Büroflächen wird dem Berliner Büroimmobilienmarkt für die Vermietung zur Verfügung stehen. Die Vorvermietungsquote dieser Mietflächen lag bereits im Januar 2022 bei 38 Prozent. Auffällig sei der hohe Eigennutzeranteil an den im Bau befindlichen Büroneubauflächen in den drei Teilmärkten „Central Business District (CBD) City West“, „City West“ und „City Rand Süd“, wo er deutlich über 40 Prozent, teilweise bei knapp 50 Prozent liegt.
Von den 1,46 Millionen Quadratmetern im Bau befindlicher Büroneubaufläche liegen elf Prozent in den CBD-Lagen Berlins, die darüber hinaus bereits eine Vorbelegungsquote von fast 50 Prozent erreicht haben.
Bedingt durch ein verändertes Finanzierungsumfeld werden in den nächsten Jahren weniger spekulativ errichtete Büroprojektentwicklungen in Berlin errichtet werden. Kemal Zeyveli, Berliner Regional Manager von Colliers: „Wir gehen davon aus, dass die überwiegende Mehrheit der Neubauprojekte, die zum Zeitpunkt unserer Überprüfung noch nicht im Bau waren und noch nicht über eine Vorbelegungsquote von mindestens 40 Prozent verfügten, auch nicht bis Ende 2024 fertiggestellt sein werden. Dies betrifft bis dato circa 550.000 Quadratmeter Mietfläche. Ein Fertigstellungsvolumen im Neubausegment von mehr als 1,5 Millionen Quadratmeter bis Ende 2024 halten wir daher für unwahrscheinlich.
Die Leerstandsquote wird sich bei anhaltend hoher Nachfrage weiterhin moderat entwickeln und wahrscheinlich deutlich unter fünf Prozent verharren. Angesichts einer deutlich anziehenden Nachfrage nach flexiblen und ESG-konformen Büroflächen, die kurz- bis mittelfristig schwerpunktmäßig nur in Neubauten befriedigt werden können, werden diese Flächen gemäß der aktualisierten Prognose ein knappes Gut werden in Berlin.” (DFPA/JF1)
Colliers International Deutschland ist ein Immobilienberatungsunternehmen und an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst unter anderem die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken.