Deutscher Immobilienfinanzierungsindex fällt ungebremst
Die Corona-Krise trifft die Finanzierungsbranche mit voller Kraft. Dabei sind Büros und Hotels am stärksten betroffen. Dies lässt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI), der vierteljährliche Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, des Immobiliendienstleisters JLL und des ZEW - Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, erkennen. Der DIFI ist im zweiten Quartal 2020 um 37,8 Punkte zurückgegangen. Mit einem Minus von 56,7 Punkten handelt es sich um den tiefsten Stand des DIFI seit Beginn der Umfrage im Jahr 2011.
„Corona und die damit verbundenen vielfältigen gesamtwirtschaftlichen Folgen haben den DIFI ungebremst fallen lassen. Dabei stehen die Teilsalden aller Nutzungsarten im Minus. Insgesamt ergibt sich das pessimistischste Gesamtbild der letzten zehn Jahren”, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Allerdings, betont Herz, gebe es keine Liquiditätskrise, Finanzierungen seien verfügbar. „Solides Produkt ist bei den Banken immer noch begehrt und wird, wenn auch zu einem niedrigeren Auslauf zu höheren Preisen finanziert“, so Herz. Opportunistisches Produkt finde alternative Finanzierer, die verstärkt in den Markt kommen - sofern man bereit und in der Lage ist, den Preis zu zahlen.
Die Mehrheit der befragten Experten, Investoren, Kreditinstitute und Beratungshäuser geht sowohl für die Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate als auch in punkto der Finanzierungserwartung für das kommende Halbjahr von deutlichen Verschlechterungen aus. Ein Minus von 62,4 beziehungsweise 55,8 Punkten zeigt die Stimmung deutlich auf.
Keine der benannten Nutzungsarten konnten sich nach Einschätzung der Experten der Corona-Krise in den vergangenen Wochen entziehen. Dabei kommen die Logistikimmobilien noch am besten weg. Mit einem Rückgang um 30,8 Punkte erreicht diese Nutzungsart beim Blick auf die Finanzierungssituation einen Stand von minus 26,5 Punkten. Für die Zukunft erwarten die Befragten sogar einen leichten Aufwärtstrend um 2,6 Punkte auf minus 15,3 Punkte. Stark eingebrochen ist demgegenüber die Stimmung für die Finanzierungssituation des Einzelhandels und die Einschätzung für dessen Entwicklung in den kommenden sechs Monaten. Deutlich mehr als 80 Prozent der Befragten gaben eine negative Prognose ab; eine Chance auf Verbesserungen sehen sie nicht.
Hart hat es auch die Büro- und vor allem die Hotelimmobilien getroffen. Bei Büros macht sich die rückläufige Nachfrage sowie die Erwartung steigender Homeoffice-Nutzung bemerkbar. Bei Hotels sind es in Corona-Zeiten die Absagen privater und dienstlicher Reisen sowie der großen Messen. Eine Verschlechterung der Finanzierungssituation zeigen die Minuswerte von 65,4 beziehungsweise 84,0 Punkten. Dies entspricht Einbrüchen seit dem Vorquartal von minus 61,2 und minus 79,4 Punkten.
Bei der Einschätzung markttypischer LTVs (Fremdfinanzierungsanteile bezogen auf Marktwerte) zeigen sich im Core- und Value-Add-Segment gleichläufige Tendenzen: Während die Beleihungsausläufe für die Nutzungsarten Einzelhandel und Wohnen leicht zulegen, sehen die Befragten sinkende LTVs für die übrigen Assetklassen. Am stärksten rückläufig sind die Beleihungsausläufe bei Hotels im Core-Segment: Diese sind seit dem Vorjahresquartal von 72,1 Prozent auf 59,7 Prozent zurückgegangen. Im Value-Add-Segment ist der Rückgang von 69,0 Prozent auf 58,8 Prozent nur geringfügig niedriger. „Für das im momentanen Umfeld riskante Neugeschäft muss also deutlich mehr Eigenkapital vorgehalten werden“, betont Anke Herz. Und ergänzt: „Die Zeiten des Margendrucks der vergangenen Jahre scheinen nun endgültig vorbei. Lediglich bei Wohnimmobilien, die sich als krisensicheres Investment erwiesen haben, ist ein Rückgang um 33,4 (Core) beziehungsweise 18,2 (Value-Add) Basispunkte zu verzeichnen. Hier sind die Eigenkapitalinvestoren wie auch die Banken trotz gesunkener Margen weiterhin bereit zu investieren.“ Bei den übrigen Nutzungsarten haben die durchschnittlichen Margen zugelegt, am stärksten für Hotels- und Einzelhandelsimmobilien. „Die Liquiditätskosten sind aber mittlerweile bereits leicht rückläufig“, so Herz. (DFPA/JF1)
Quelle: Pressemitteilung JLL
Jones Lang LaSalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in mehr als 80 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an und verantwortet ein Immobilienportfolio von 316 Millionen Quadratmetern.