DIA: Teilverkauf als Alternative zur Verrentung
Immobilienbesitz hat besonders für die Altersvorsorge schon immer eine große Bedeutung. Für über 80 Prozent der Immobilieneigentümer ab 50 Jahren ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung dabei ein wesentlicher Bestandteil. Doch das Kapital ist im wahrsten Sinne des Wortes eingemauert. Oft fehlt es an Liquidität, um neue Wünsche oder das tägliche Leben zu finanzieren. Das merkt Christian Kuppig an, Managing Director der EV Liquid Home, in einem Gastbeitrag für das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA) an.
Für mehr als ein Drittel der Immobilieneigentümer macht ihr Haus- oder Wohnungsbesitz über 75 Prozent ihres Gesamtvermögens aus. Damit können sie drei Viertel ihres Vermögens nicht flexibel zur Gestaltung ihres Lebens nutzen. Fast jeder fünfte Immobilieneigentümer ist zudem unzufrieden mit seinen verfügbaren finanziellen Mitteln. Das Umfeld aus gestiegenen Immobilienwerten, längerer Lebenserwartung, unterproportional verfügbarem Einkommen im Alter und immer strengeren Rahmenbedingungen der Banken bei der Kreditvergabe an ältere Menschen führt zur Notwendigkeit, Lösungen zur Liquiditätsgenerierung für ältere Immobilieneigentümer zu schaffen.
Aus der eigengenutzten Immobilie liquide Mittel freizusetzen, war laut Kuppig bislang kaum möglich. Vollständiger Verkauf oder Konsumverzicht, wenn man die Immobilie im Ganzen behalten wollte, das waren die Optionen. Lediglich 41 Prozent der Immobilienbesitzer ab 50 Jahren sehen die Option, sich einzuschränken, um im Alter die Höhe an frei verfügbarem Geld zu steigern. Gleichzeitig wollen sich weit mehr als drei Viertel der über 60-Jährigen im Alter überhaupt nicht mehr räumlich verändern.
Heutzutage entwickele sich ein völlig neues Spektrum von Lösungen, beispielsweise die Leibrente. Anbieter von Leibrentenmodellen zahlen ihren Kunden eine lebenslange (monatliche) Leibrente aus deren Immobilie. Da dabei der Wert des Wohnrechts sowie Kosten unter anderem für die Instandhaltung abgezogen werden, falle die monatliche Rente oftmals überraschend gering aus und müsse überdies in der Regel versteuert werden.
Ähnlich dem Modell der Leibrente funktionieren die Nießbrauchsmodelle. Auch hierbei finde mit Vertragsabschluss ein vollständiger Eigentumsübergang an den Erwerber der Immobilie statt, der dem ehemaligen Eigentümer zusätzlich zu einer Einmalzahlung ein lebenslanges, unentgeltliches Nießbrauchrecht an seiner Immobilie gewährt. Bei der Kalkulation der Einmalzahlung werden – ähnlich der Leibrente – vom Verkehrswert der Immobilie Abschläge entsprechend der statistischen Lebenserwartung der Nießbrauchsberechtigten vorgenommen.
Einen anderen Ansatz verfolgt das Modell des Immobilien-Teilverkaufs. Diese Form der Immobilienverrentung biete mehr Flexibilität als die zuvor beschriebenen Modelle. Die Liquiditätsgenerierung erfolge in Höhe des vom Eigentümer gewünschten beziehungsweise benötigten Betrags. Basierend auf dem Auszahlungswunschbetrag und Verkehrswert der Immobilie erwirbt der Käufer einen Miteigentumsanteil von bis zu 50 Prozent der Immobilie und gewährt dafür – anders als beim Nießbrauchsmodell – einen entgeltlichen Nießbrauch. Weil der Kauf zum gutachterlich festgestellten Verkehrswert und somit ganz ohne Abschläge für die Lebenserwartung der Verkäufer erfolgt, erhält der Käufer im Gegenzug für die Nießbrauchsgewährung eine Nutzungsgebühr, vergleichbar mit einer anteiligen Miete.
Fazit: Die Nachfrage nach Lösungen unter der Überschrift „Immobilienrente“ nehme zu. Sowohl der Immobilien-Teilverkauf, der den tendenziell selbstbestimmteren Teil der Zielgruppe anspreche und eine hohe Flexibilität biete, als auch die Modelle der Familie Leibrente/Nießbrauch, die sich an sehr sicherheitsorientierte Kunden richteten, seien gute Wegbereiter, um der älteren Generation Liquidität zur Verfügung zu stellen, zu der ohne Auszug und Verkauf der Immobilie kein Zugang bestünde. (DFPA/mb1)
Quelle: Pressemitteilung DIA
Das Deutsche Institut für Altersvorsorge GmbH (DIA) mit Sitz in Berlin hat das Ziel, Wissen und Kompetenz der Deutschen auf dem Gebiet der privaten Altersvorsorge zu fördern. Zu den Gesellschaftern des DIA gehören die Deutsche Bank, DWS Group, BHW Bausparkasse und die Zurich Gruppe Deutschland.