Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2022
Bei Wohnimmobilien hielt der Preisauftrieb der vergangenen Jahre noch bis Mitte 2022 an, bevor es im zweiten Halbjahr aufgrund der hohen Inflation und der gestiegenen Finanzierungskosten zu Preisrückgängen kam. Preisdruck kam hingegen von den gestiegenen Baupreisen und der gebremsten Ausweitung des Wohnraumangebots. Angesichts der in der ersten Jahreshälfte noch kräftigen Preissteigerungen waren Wohnimmobilien in Deutschland im Jahresmittel etwa ebenso stark überbewertet wie zuvor, heißt es im aktuellen „Monatsbericht“ der Bundesbank.
Deutschlandweit stiegen die Preise für Wohnimmobilien 2022 laut Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) um 9,0 Prozent. Ein ähnliches Bild ergibt der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, der im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2022 mit 8,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum anstieg. Gemäß dem EPX- Häuserpreisindex der Hypoport stiegen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland im Mittel des Jahres 2022 um 7,7 Prozent. Sie fielen im vierten Quartal jedoch unter ihren Wert vom Jahresende 2021. Alle drei Indikatoren weisen damit darauf hin, dass der jahrelange Aufschwung am Wohnimmobilienmarkt vorüber ist, so die Bundesbank.
Die Preise für Wohnimmobilien in den deutschen Städten erhöhten sich laut Berechnungen auf Basis der jährlichen Angaben der Bulwiengesa für 127 deutsche Städte im Jahresdurchschnitt 2022 um 6,0 Prozent und damit etwas schwächer als zuvor. Auch in den sieben Großstädten war der Preisanstieg mit 6,2 Prozent niedriger als im Vorjahr. Auch den vierteljährlichen Angaben des vdp zufolge verteuerten sich Wohnimmobilien 2022 in den sieben Großstädten mit 7,9 Prozent weniger als im Vorjahr. Im letzten Vierteljahr gingen die Preise dort zudem überdurchschnittlich stark zurück.
Anders als bei den Preisen nahmen die Anstiege bei den Neuvertragsmieten in Deutschland im Jahresverlauf zu. Ihre Vorjahresraten stiegen laut Angaben des vdp von 3,7 Prozent im ersten Vierteljahr auf 6,5 Prozent im letzten Vierteljahr. Im Jahresmittel erhöhten sich die Neuvertragsmieten am stärksten seit Beginn des Aufschwungs am Immobilienmarkt zu Beginn der vergangenen Dekade. In den Städten – und darunter den Großstädten – verteuerten sich Mieten bei Neuabschluss sowohl laut Berechnungen auf Basis von Angaben der Bulwiengesa als auch den vdp-Angaben zufolge stärker als in den beiden Vorjahren.
Die Haupteinflussfaktoren der Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt entwickelten sich im vergangenen Jahr verhalten. Die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte legten zwar mit einer Steigerung von gut sieben Prozent zu. Dieser Beitrag zur Kaufkraft wurde jedoch durch die hohe Inflation mehr als aufgezehrt. Außerdem erhöhte sich der Zinssatz für Hypothekendarlehen auf jahresdurchschnittlich 2,6 Prozent. Dies verteuerte den kreditfinanzierten Erwerb von Wohneigentum maßgeblich und dürfte die Nachfrage nach Wohnimmobilien gedämpft haben. Unterm Strich verschlechterte sich die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien laut Bundesbank deutlich und lag unterhalb ihres Niveaus vor Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/09.
Auch die Ausweitung des Wohnraumangebots verlor an Schwung. Die Verknappung bei Roh- und Baustoffen, die zur bestehenden Arbeitskräfteknappheit hinzukam, verteuerte die Materialien für Bauleistungen. Die gestiegenen Baupreise machten Neubauten im Vergleich zu Bestandsimmobilien finanziell unattraktiver. Die gestiegenen Preise für Baumaterial beeinträchtigten außerdem die Kalkulation von Bauprojekten. Daher nahm die Zahl der Stornierungen bei Bauvorhaben 2022 zu. Insgesamt dürften weniger Wohnungen fertiggestellt worden sein als die knapp 295.000 Einheiten im Vorjahr. Auch die Zahl der genehmigten Wohnungen nahm im Jahresverlauf ab und lag mit schätzungsweise 355.000 Einheiten unter dem Niveau des Vorjahres.
Die Überbewertungen bei Wohnimmobilien gingen im Jahresmittel 2022 nicht zurück.
Die in der zweiten Jahreshälfte rückläufigen Wohnimmobilienpreise wirkten der noch bis zur Jahreshälfte kräftig gestiegenen Teuerung nur ansatzweise entgegen. Gemäß aktuellen Schätzergebnissen lagen die Immobilienpreise in den Städten zwischen 25 Prozent und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist. Das Kaufpreis-Jahresmiete-Verhältnis bei Wohnungen in Städten lag im Jahresdurchschnitt nach wie vor gut 30 Prozent und in den sieben Großstädten rund 40 Prozent über seinem längerfristigen Mittelwert. Sowohl dem Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis zufolge als auch gemäß Schätzergebnissen für den langfristigen Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen, Einkommen und Zinsen waren die Preise für Wohnimmobilien um 20 Prozent bis 30 Prozent höher als der Referenzwert. (DFPA/JF1)
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