DZ HYP veröffentlicht neue Studie Regionale Immobilienzentren
Die Immobilienbank DZ HYP hat ihre aktuelle Studie „Regionale Immobilienzentren 2023“ veröffentlicht. Darin wird die Entwicklung der Segmente Büro und Einzelhandel in zwölf deutschen Oberzentren analysiert und zur besseren Einordnung mit den sieben Top-Standorten Deutschlands verglichen.
Die 19 betrachteten Standorte verzeichnen zusammen einen Büroflächenbestand von etwa 115 Millionen Quadratmetern. Das ist fast ein Drittel der in Deutschland verfügbaren Bürofläche. Auf die zwölf Oberzentren entfallen rund 32 Millionen Quadratmeter. Die Standortgröße reicht von 1,5 Millionen in Augsburg bis zu 4,6 Millionen Quadratmetern in Hannover, dem größten Büromarkt unterhalb der sieben Metropolen. Der Flächenumsatz erreichte 2022 mit insgesamt knapp vier Millionen Quadratmetern weitestgehend das Ergebnis von 2021. Damit sind die Vermietungsaktivitäten noch von dem bisherigen Maximum mit fast fünf Millionen Quadratmetern vor der Corona-Pandemie entfernt. Das Büroflächenwachstum wiederum hat sich in der Zeit von 2017 bis 2022 verdreifacht.
Die Leerstandsquote weitete sich 2022 im Vergleich zum Vorjahr geringfügig aus. Bisher gingen steigende Leerstände meist mit rückläufigen Spitzenmieten einher. In den vergangenen zwei Jahren legten diese jedoch sichtbar zu. In den Oberzentren betrugen sie Ende vergangenen Jahres durchschnittlich 16,50 Euro je Quadratmeter und damit 3,6 Prozent mehr als 2021.
Die veränderten Marktbedingungen führten im vergangenen Jahr erstmals wieder zu steigenden anfänglichen Mietrenditen am Büromarkt. Ende 2022 reichte das Spektrum von knapp über drei Prozent in Berlin, Hamburg und München bis zu knapp fünf Prozent in Bremen. Der Renditeanstieg fiel insgesamt an den Top-Standorten etwas ausgeprägter aus als in den Oberzentren.
Nach zwei Pandemiejahren steht der innerstädtische Handel weiterhin vor Herausforderungen, wie beispielsweise der kaufkraftmindernden Inflation. Die Top-Standorte haben die Belastungen im Einzelhandel besser verkraftet als die Oberzentren. Im Durchschnitt erreichten die Spitzenmieten in Deutschlands sieben größten Metropolen 2022 noch 254 Euro je Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um vier Prozent.
Diese Entwicklung dürfte sich laut DZ HYP auch im laufenden Jahr mit einem zu erwartenden Rückgang der Spitzenmieten um rund vier Prozent fortsetzen. In Innenstadtlagen werden vielfach neue Anbieter erscheinen, die dort bislang nicht vertreten waren. Die Handelsmieten in Seiten- oder Stadtteillagen haben sich hingegen sukzessive positiv entwickelt und werden neben dem E-Commerce eine ernst zu nehmende Konkurrenz für den stationären City-Handel bleiben.
Die anfänglichen Mietrenditen haben ihren Aufwärtstrend der beiden Vorjahre moderat fortgesetzt und liegen gut einen halben Prozentpunkt über dem Tief von 2019. In den Oberzentren betrugen sie 2022 für erstklassige Objekte durchschnittlich 4,5 Prozent. Die Spanne erstreckte sich von 3,9 Prozent in Münster bis zu 5,2 Prozent in Essen. An den Top-Standorten wurden Werte zwischen drei Prozent in München und 3,7 Prozent in Stuttgart erzielt, was einem Durchschnitt von 3,3 Prozent entsprach. (DFPA/JF1)
Die DZ HYP AG ist aus der Fusion der genossenschaftlichen Immobilienbanken DG Hyp und WL Bank entstanden. Das Unternehmen mit Hauptsitzen in Hamburg und Münster ist in den vier Geschäftsfeldern Gewerbekunden, Wohnungswirtschaft, öffentliche Kunden sowie Privatkunden/Private Investoren aktiv.