Empirica: "Dem Schweinezyklus geht das Futter aus"
Am Immobilienmarkt werden die Mieten solange steigen, bis die Baukosten stagnieren und die Kluft zwischen Nachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist. Das schreibt die Beratungsgesellschaft Empirica in ihrem „Empirica Immobilienpreisindex II/2022“.
Nach 14 Jahren Aufschwung scheinen viele Marktteilnehmer vergessen zu haben, dass der Wohnungsmarkt schon immer zyklisch war. Früher war es so: steigende Nachfrage ließ zuerst den Leerstand schwinden, hob dann die Mieten und führte zusammen mit steuerlichen Anreizen zeitverzögert bei steigenden Bestandspreisen zu mehr Neubau. Am Ende des Zyklus gab es meist wieder Leerstand, die realen Preise fielen und mit Ihnen manchmal die Mieten.
„Der Unterschied heute: zu wenig Bauland, verschärftes Baurecht und viel NIMBY-Verhalten, als Investitionsanreiz dienen sagenhafte Niedrigzinsen statt degressiver Neubau-Afa. Der Wohnungsbau sprang daher nur zögerlich an, die Zinsanreize verpufften weitgehend in aufgeblasenen Bestandspreisen. Noch bevor die Nachfrage ausreichend befriedigt ist, geht dem Zyklus jedoch das Futter aus: die Scheunen sind leer (Material fehlt), die Stimulanzien schwinden (Zinsen steigen). Immerhin kommt es so nicht zu Leerstand“, so Empirica.
Vor dem Hintergrund steigender Zinsen geht die Nachfrage nach Immobilieninvestments zurück, aber wegen steigender Kosten fällt auch das Neubauangebot. Wenn sowohl Nachfrage wie auch Angebot fallen - was passiert dann mit dem Preis? „Das kommt drauf an, welcher Effekt überwiegt. Derzeit dürfte es eher noch eine Pattsituation geben, ja zum Teil sogar auch eine Torschlusspanik mit nachfragegetriebenem Preisanstieg aus Angst vor noch höheren Zinsen. Aber je weiter der Zinssatz über die Dreiprozentgrenze steigt und je eher sich die Kostensituation wieder beruhigt, desto größer wird das Preisrisiko. Allerdings sind Immobilien sehr heterogen und werden daher manche Segmente preissensibler reagieren als andere“, so Empirica. (DFPA/TH1)
Die Empirica AG ist ein wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Beratungsunternehmen mit Sitz in Berlin. Das 1990 gegründete Unternehmen beschäftigt nach eigenen Angaben rund 30 Mitarbeiter an drei Standorten.