Experten erwarten weitere Preiskorrekturen am Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt ist im Lauf des Jahres 2022 unter anderem durch gestiegene Zinsen und Baukosten, den Energiepreisschock und die schrumpfende Konjunktur unter Druck geraten. So sind bereits leichte Preisrückgänge bei Wohn- und Gewerbeimmobilien zu beobachten, konstatieren Christian Kadel, Head of Capital Markets Germany bei Colliers, Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate, und Claudius Meyer, Geschäftsführer der CR Investment Management GmbH, auf der Online-Pressekonferenz „Trendwende am Immobilienmarkt: Wohin entwickeln sich die Preise im Wohn- und Bürosegment?“.
Kadel sieht seit dem ersten Quartal 2022 einen leichten Anstieg der Spitzenrenditen auf dem Büromarkt. „Diese sind von 2,7 auf 3,0 Prozent gestiegen. Trotz der großen Unsicherheit finden am Markt jedoch weiterhin Transaktionen statt, die vor allem auf eigenkapitalstarke Investoren entfallen.“ Herausforderungen kommen auf all jene Eigentümer zu, die an Gewerbemieter mit hohem Energiebedarf vermietet haben. „Hier wird derzeit viel gründlicher geprüft, ob der Mieter die Energiekosten tragen kann.“
Im Wohnsegment beobachtet Colliers, dass die Vervielfältiger bei Wohnimmobilien bundesweit um einen bis vier Faktoren sinken. „Analog beobachten wir steigende Renditen. Es gibt aber eine Reihe von Faktoren, die die Preise stützen und dagegenwirken: So ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien ungebrochen hoch. Außerdem geht der Neubau zurück, wovon der Bestand profitiert. Auch der Zuzug in die Städte hält weiter an, was die Mieten für Bestandsimmobilien stützt.“
Mit Blick auf die kommenden zwölf Monate sagt Kadel: „Wir rechnen mit weiteren Preiskorrekturen in allen Top-7-Märkten und allen Nutzungsarten. Auch die Transaktionsvolumina sinken und werden weiter sinken. Ausnahmen sind Büroimmobilien mit Top-ESG-Standards. Noch unklar ist die weitere Auswirkung der hohen Inflation. Die Eigenschaft von Gewerbeimmobilien als Inflations-Hedge könnte als Nachfrage-Stimulus wirken.“
Morshuis beobachtet am Markt bislang nur geringe Abschläge auf die Angebotspreise. „Die Abweichungen liegen bei unter fünf Prozent. Wir sehen deutlich gestiegene Eigenkapitalquoten bei Transaktionen. Bei drei großen Transaktionen mit einem Volumen von jeweils über 50 Millionen Euro haben wir beispielsweise jüngst zwei reine Eigenkapital- und einen 50-Prozent-Fremdkapital-Deal gesehen.“
Der Trei-CEO betont außerdem, dass der Zins zwar eine wichtige, aber nicht die einzige Einflussgröße der Preisgestaltung ist. „Wichtig ist außerdem das Wirtschaftswachstum, die Verfügbarkeit von Kapital und der Realzins. Letzterer ist bekanntlich negativ bei einer Inflationsrate von aktuell 7,9 Prozent in Deutschland.“ Morshuis weiter: „Steigende Zinsen bedeuten nicht automatisch steigende Immobilienrenditen beziehungsweise sinkende Preise. Die Korrelation von Zinsen und Immobilienrenditen ist nicht so eindeutig, wie oft behauptet. Dies zeigen zahlreiche Beispiele aus der Vergangenheit. So sind in Deutschland die Zinsen von zehnjährigen Staatsanleihen zwischen 2007 und 2010 um 2,0 Prozentpunkte gesunken. Im gleichen Zeitraum stiegen die Immobilienrenditen um 1,0 Prozentpunkte.“ Er erwartet zudem eine stärkere Ausdifferenzierung der Unterschiede zwischen den Assetklassen. „Wohnen und Logistik zähle ich eher zu den Gewinnern der aktuellen Entwicklung, Büros, Hotels und Handelsobjekte werden eher zu den Verlierern zählen“, so Morshuis.
Meyer bestätigt die Beobachtungen seiner Vorredner. „Wir sehen aktuell Preisabschläge bis zu fünf Prozent. Zudem sind die Fremdkapitalquoten im Vergleich zu 2021 um bis zu zehn Prozent gesunken.“ Auch Meyer erwartet eine stärkere Ausdifferenzierung des Immobilienmarktes. „Im Bürosegment geraten beispielsweise Backoffice-Standorte unter Druck. Im Gegenzug bleiben ESG-konforme Produkte wertstabiler als der Marktdurchschnitt.“
Meyer erwartet eine gewisse Entspannung an den Grundstücksmärkten in den Metropolen. „Ein Teil der Entwickler, die Grundstücke in den letzten Jahren teilweise sehr teuer erworben und finanziert haben, wird zum Verkauf gezwungen sein.“
In Krisenzeiten nehmen die Kreditausfälle zu. „Wir erwarten einen Anstieg der NPLs auf ein Volumen von rund 40 Milliarden Euro im Jahr 2023.“ (DFPA/JF1)
Die Colliers International Deutschland GmbH ist ein Immobilienberatungsunternehmen und an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden vertreten.
Die Trei Real Estate GmbH (Trei) ist ein Projektentwickler und Bestandshalter für Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Trei ist in Deutschland, Polen, der Tschechischen Republik, der Slowakei, Portugal und den USA aktiv.
CR Investment Management ist ein strategischer Investor und Asset Manager. Dabei konzentriert sich das Unternehmen auf thematische und opportunistische Investments in Deutschland, Luxemburg, Niederlande und Irland.