FAP-Mezzanine-Report: Markt für Nachrangfinanzierungen wächst
Der Markt für nachrangige Immobilienfinanzierungen erfreut sich steigender Nachfrage. Insbesondere institutionelle Investoren verstärken ihr Engagement in diesem Marktsegment. Weiterhin eine verlässliche Größe sind Family-Offices. Das sind die Ergebnisse des aktuellen FAP-Mezzanine-Report des Finanzierungsberaters Flatow Advisory Partners (FAP). „Es bleibt dabei: Kapital sucht Deal. Nachrangfinanzierungen sind eine feste Größe im Finanzierungsmarkt und werden weiter zulegen“, so Curth-C. Flatow, Gründer und Geschäftsführer von FAP.
Insgesamt sind aktuell 146 Mezzanine-Kapitalgeber am deutschen Markt aktiv. FAP konnte davon 40 Prozent analysieren. Es handelt sich um institutionelle Investoren (37 Prozent), Fonds (32 Prozent), Family-Offices (20 Prozent) und Financial Institutions (elf Prozent), das sind zum Beispiel Crowdfunding-Plattformen oder Privatbanken.
Das für Immobilienvorhaben ausgereichte Nachrangkapital des von FAP analysierten Marktes lag in den vergangenen zwölf Monaten bei circa 2,6 Milliarden Euro. Damit konnten im laufenden Jahr Immobilieninvestments und Projektentwicklungen mit Gesamtinvestitionskosten in Höhe von rund 17,5 Milliarden Euro realisiert werden.
Die Kapitalgeber finanzieren zu 49 Prozent bundesweit, dieser Wert lag vor zwölf Monaten noch bei 60 Prozent. Deutlich zugelegt hat der Anteil der Investoren, die sich ausschließlich auf die deutschen Top-7-Städte fokussieren: Von sieben Prozent im Jahr 2016 auf nunmehr 17 Prozent. Weitere 34 Prozent finanzieren in Metropolregionen (die 15 größten deutschen Städte), dieser Wert hat sich kaum verändert (2016: 33 Prozent).
Projektentwicklungen werden mehrheitlich mit einer Eigenkapitalquote von fünf bis zehn Prozent finanziert, der Auslauf (LTC) liegt also zwischen 90 und 95 Prozent der Gesamtinvestitionskosten. Im Bestand liegt die Beleihungsobergrenze (LTV) bei durchschnittlich 88 Prozent. Im Vorjahresvergleich angestiegen ist die Anzahl risikofreudiger Anbieter, die über 90 Prozent LTV bei Bestandsprojekten begleiten. Durchschnittlich werden zwölf Prozent des Marktwertes als Eigenmittel eingebracht.
Im Bestand werden von den Kapitalgebern am häufigsten Wohnimmobilien finanziert. Auf den Plätzen zwei und drei folgen die Segmente Büro und Mixed Used. Weiterhin beliebt sind Handelsimmobilien und Hotels. Das Feld reicht bis hin zu Parkhäusern, Freizeitimmobilien, Gesundheitsimmobilien und Flüchtlingsunterkünften.
In der Projektentwicklung stehen auf den Rängen eins bis drei die Assetklassen Wohnen, Büro und Handelsimmobilien. Auch dort zeigt sich eine breite Streuung der finanzierten Assetklassen über Hotels, Logistikimmobilien, Ärztehäuser bis hin zu Freizeitimmobilien.
Die Verzinsungserwartung der Kapitalgeber in der Bestandsfinanzierung liegt zwischen sechs und 15 Prozent IRR, erreicht werden im Schnitt 9,0 Prozent (Vorjahr: 9,3 Prozent). Bei Projektentwicklungen werden acht bis 18 Prozent IRR erwartet, erreicht werden durchschnittlich 14 Prozent (Vorjahr: 14 Prozent).
Im Jahr 2015 wurden für die Finanzierung von Projektentwicklungen noch Tranchen ab 500.000 Euro ausgereicht, 2016 starteten Kapitalgeber eher ab einer Million Euro, aktuell stellen viele Kapitalgeber Mindesttranchen ab zwei Millionen Euro. Die meisten Finanzierer (73 Prozent) konzentrieren sich auf Tranchen zwischen drei und 15 Millionen Euro. Dadurch konnten im Bereich bis zu 2,5 Millionen Euro Crowdfunding-Plattformen zulegen, die in diesem Finanzierungsrahmen nun Top-Anbieter sind.
Quelle: Pressemitteilung FAP
Die Flatow Advisory Partners GmbH (FAP) ist ein unabhängiges Beratungsunternehmen für die Beschaffung und Strukturierung von Kapital für Immobilieninvestments und Projektentwicklungen. Sitz der Gesellschaft ist Berlin. (JF1)