Gesundheitsimmobilien: Ärztehäuser und betreutes Wohnen rücken stärker in den Fokus

In Deutschland wurden im Jahr 2022 Gesundheitsimmobilien für etwa 2,3 Milliarden Euro gehandelt. Damit lag das Transaktionsvolumen um rund ein Drittel unter dem Ergebnis des Vorjahres. Das Fünf-Jahres-Mittel wurde um 13 Prozent unterschritten. Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets – Healthcare bei dem Immobiliendienstleister Savills Germany, berichtet: „Am Markt für Gesundheitsimmobilien stehen die Herausforderungen im Zusammenhang mit der Inflation im Fokus. Einerseits sind die in der Regel indexierten Mietverträge im derzeitigen Umfeld besonders attraktiv für Investoren, andererseits stoßen viele Betreiber bereits jetzt an die Grenze ihrer Zahlungsfähigkeit. Dies macht Nachverhandlungen zwischen Betreibern und Eigentümern notwendig, an deren Ende oftmals eine Deckelung oder sogar temporäre Aussetzung der Indexierung steht“.

Im Gegenzug verpflichtet sich der Betreiber zum Beispiel dazu, seinen Pachtvertrag längerfristig zu verlängern. Neben solchen, oft schwierigen Verhandlungen seien auch Themen wie Personalmangel oder die weiterhin zu niedrigen Investitionskostensätze aktueller denn je. Zumindest bei Pflegeheimen werden die Transaktionsprozesse daher immer komplexer, was manche Investoren von einem Engagement in dem Markt abhält oder Prozesse stark verlangsamt.  Pflegeheime waren im vergangenen Jahr mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,0 Milliarden Euro beziehungsweise einem Volumenanteil von 43 Prozent dennoch der umsatzstärkste Objekttyp am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien. Auf dem zweiten Rang folgen Immobilien des betreuten Wohnens mit 585 Millionen Euro beziehungsweise 25 Prozent Volumenanteil. Den dritten Rang nehmen Ärztehäuser beziehungsweise medizinische Versorgungszentren mit einem Volumen von 397 Millionen Euro und einem Anteil von 17 Prozent ein. Damit ist der Volumenanteil von Pflegeheimen gesunken. Zum Vergleich: Im Mittel der vorherigen fünf Jahre entfielen rund 60 Prozent des Volumens auf Pflegeheime. Deutlich in der Investorengunst zugelegt haben hingegen Wohnanlagen des betreuten Wohnens und Ärztehäuser – im Durchschnitt der vorherigen fünf Jahre entfielen auf diese Objekttypen lediglich 16 Prozent beziehungsweise sieben Prozent des Transaktionsvolumens.

Bedingt durch Transaktionen in der ersten Jahreshälfte entfielen im Jahr 2022 rund 23 Prozent des Transaktionsvolumens auf Projektentwicklungskäufe. Dies ist der zweithöchste bislang  erfasste Anteil und liegt nur einen Prozentpunkt unter dem Vorjahreswert. In der zweiten Jahreshälfte machten solche Transaktionen allerdings nur noch sechs Prozent des Volumens aus. Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien wurde im vergangenen Jahr von inländischen Investoren geprägt, die für rund 60 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten (2021: 76 Prozent; Fünf-Jahres-Durchschnitt: 48 Prozent). Auf den zweiten Rang kamen Käufer aus Frankreich mit einem Volumenanteil von 13 Prozent und auf den dritten Rang Investoren aus Luxemburg (acht Prozent). Hinsichtlich der Käufertypen zeichneten offene Spezialfonds sowie sonstige Asset- und Fondsmanager zusammen für etwa 75 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Abgeschlagen auf den dritten Rang kamen Immobilien AGs/REITs mit Ankäufen für etwa 110 Millionen Euro, was etwa fünf Prozent Volumenanteilentspricht. Damit war es ihr niedrigstes Ankaufsvolumen seit dem Jahr 2012. Im Jahr 2021 entfielen beispielsweise noch 1,6 Milliarden Euro beziehungsweise rund 49 Prozent des Volumens auf sie. Savills geht davon aus, dass die meisten Investoren auch im Jahr 2023 sehr selektiv agieren. Grundsätzlich ist der Appetit nach deutschen Gesundheitsimmobilien weiterhin gegeben, was sich auch in den bislang vergleichsweise moderat gestiegenen Spitzenrenditen widerspiegelt. So stieg die Spitzenrendite für Pflegeheime im Jahresverlauf 2022 um 20 Basispunkte von 3,9 Prozent auf 4,1 Prozent an. Die Risiken auf Seiten der Betreiber dürften aber hoch bleiben, sodass Produkte, die den Ankaufskriterien der risikoaversen Investoren entsprechen, selten sind.

Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 39.000 Mitarbeiter weltweit.

www.savills.de

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