Industrie- und Logistikimmobilien: Nutzernachfrage ungebrochen, Investoren zurückhaltend
An den Nutzermärkten ist die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen ungebrochen, am Investmentmarkt gilt das zumindest nicht mehr uneingeschränkt. So fasst Savills das aktuelle Umfeld am Industrieimmobilienmarkt zusammen. „Auf Seiten der Nutzer erleben wir teils pure Verzweiflung. Vor allem für Großnutzer ist das Angebot extrem begrenzt und mit Blick auf die Knappheit geeigneter Grundstücke und die Entwicklungspipeline dürfte sich die Situation weiter verschärfen“, so Panajotis Aspiotis, Managing Director und Chief Commercial Officer bei Savills.
„Für sich genommen sind Industrie- und Logistikimmobilien für Investoren unverändert attraktiv. Die gestiegenen Zinsen sorgen jedoch auch hier für ein verändertes Umfeld und zumindest vorübergehend für spürbar gestiegene Zurückhaltung unter den Investoren“, kommentiert Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills.
Diese Zurückhaltung äußert sich auch in einem vergleichsweisen niedrigen Transaktionsvolumen im zweiten Quartal. In den Monaten April bis Juni 2022 wechselten Industrieimmobilien für circa 1,5 Milliarden Euro den Eigentümer. Im ersten Quartal waren es noch 4,1 Milliarden Euro und im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre 2,0 Milliarden Euro pro Quartal. Während Zahl und Volumen bei Einzelobjekttransaktionen stabil blieben, ging das Transaktionsvolumen im Portfoliosegment im Quartalsvergleich um mehr als 90 Prozent zurück. „Mehrere Investoren haben ihre Ankäufe zunächst ausgesetzt und wollen den Markt in den nächsten Monaten beobachten. Deshalb rechnen wir auch für das dritte Quartal mit einer gedämpften Investmentaktivität“, so Ehm. Vor allem im großvolumigen und hochpreisigen Segment zeigen sich die Investoren zurückhaltend und haben dort nach Beobachtung von Savills ihre Kaufpreisangebote am deutlichsten korrigiert. Weil die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern deutlich auseinandergefallen sind, lasse sich derzeit keine Spitzenrendite angeben. Die Preisvorstellungen der Verkäufer haben sich noch nicht bewegt und liegen weiterhin bei einer Anfangsrendite von 3,0 Prozent. Die Zahlungsbereitschaft der Käufer ist dagegen um schätzungsweise 20 Basispunkte gesunken und liegt bei 3,2 Prozent. „Die gestiegenen Zinsen haben auch am Industrieimmobilienmarkt eine neue Grundlage für die Preisbildung geschaffen. Mit einem unveränderten Preisniveau wäre nur dann zu rechnen, wenn der Zinseffekt vollständig von höheren Mietwachstumserwartungen der Investoren kompensiert würde“, erläutert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.
Tatsächlich sind die Logistikmieten auch in den vergangenen Monaten gestiegen, besonders im Bestand. Der größte Teil dieses und auch des zu erwartenden Mietwachstums dürfte jedoch von den Investoren bereits eingepreist gewesen sein. „Knappheit, gestiegene erzielbare Mieten und weiterhin hohe Faktoren haben die Grundstückspreise zuletzt regelrecht explodieren lassen. Zuletzt haben wir mehrere Grundstücksverkäufe mit Preisen jenseits der Tausend-Euro-Schallmauer beobachtet“, berichtet Ehm. „Es ist vor allem dieser Mangel an Grundstücken, der die Logistikmieten weitertreiben wird und der am Ende des Tages auch die Tiefkühlpizza im Supermarkt teurer macht. Insofern ist die Knappheit an Logistikgrundstücken, zu der auch die Kommunen mit restriktiver Grundstücksvergabe beitragen, nicht nur ein Problem der Branche, sondern eines von gesellschaftlicher Tragweite“, so Ehm weiter. (DFPA/JF1)
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 39.000 Mitarbeiter weltweit.