Kein Preislimit für Nahversorgungsimmobilien
Im vergangenen Jahr wurden am deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt Immobilien für 8,9 Milliarden Euro gehandelt – ein Minus von 23 Prozent gegenüber dem Vorjahresumsatz, das Fünf-Jahres-Mittel wurde um 26 Prozent verfehlt. Zudem ist das Investmentvolumen so niedrig wie zuletzt im Jahr 2014, so eine Analyse des Immobiliendienstleisters Savills.
Während das Transaktionsvolumen im Jahr 2020 mit 66 Prozent von großvolumigen Portfoliodeals geprägt war, lag der Anteil in 2021 lediglich bei 41 Prozent. Eine Entwicklung, die mitunter in noch ausstehenden größeren Deals begründet liegt, deren Verkauf sich laut Savills in die erste Jahreshälfte 2022 verschieben dürfte. Bei den abgeschlossenen Portfoliotransaktionen dominierte 2021 das Nahversorgungssegment. „Der Bieterwettstreit für Portfolios, Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Nahversorgungsfokus hat sich merklich verschärft. Das spiegelt den hohen Nachfrageüberhang beziehungsweise Anlagedruck in der Assetklasse wider“, so Jörg Krechky, Head of Retail Investment Services Germany bei Savills.
Die Dominanz lebensmittelgeankerter Handelsimmobilien zeigt sich auch im Transaktionsvolumen: So waren Fachmarkzentren (26 Prozent Volumenanteil) und Supermärkte/Discounter (32 Prozent Volumenanteil) mit 5,15 Milliarden Euro vereint die umsatzstärksten Teilsegmente 2021. Allerdings lässt sich für das Transaktionsvolumen der Supermärkte und Discounter gegenüber dem letztjährigen Rekordumsatz ein Rückgang von acht Prozent verzeichnen. Auf das Segment Geschäftshäuser entfielen 2,0 Milliarden Euro (plus 109 Prozent gegenüber Vorjahr) beziehungsweise 23 Prozent Volumenanteil. Einen weiteren Umsatzrückgang mussten dagegen Kauf- und Warenhäuser mit 383 Millionen Euro (minus 84 Prozent gegenüber Vorjahreszeitraum) und Shopping-Center mit 803 Millionen Euro (minus 30 Prozent gegenüber Vorjahreszeitraum) hinnehmen. Weitere 556 Millionen Euro wurden mit sonstigen Immobilien, wie Baumärkten oder auch Cash & Märkten, generiert.
Die hohe Nachfrage nach „systemrelevanten“ Objekten hatte im Jahresverlauf für Fachmarktzentren eine Renditekompression um 50 Basispunkte (3,5 Prozent) sowie für Supermärkte um 130 Basispunkte (3,2 Prozent) zur Folge. Für das laufende Investmentjahr erwartet Savills ein weiteres Nachgeben der Renditen im Nahversorgungsbereich in Richtung drei Prozent. Indes stiegen die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser um 20 Basispunkte auf 3,1 Prozent, während die Spitzen- und Sekundärrendite für Shopping-Center bei fünf Prozent beziehungsweise sieben Prozent verharrte.
„Trotz des niedrigeren Investitionsvolumens im Shopping-Center-Bereich bleibt festzuhalten, dass vornehmlich Objekte mit klarem Repositionierungsbedarf gehandelt wurden, was als erstes Indiz für die sukzessive Wiederbelebung dieses Marktsegments im Jahr 2022 gedeutet werden kann. Zudem ist aufgrund des anhaltenden Restrukturierungsdrucks im Einzelhandel vom zunehmenden Verkauf solcher Objekte auszugehen“, prognostiziert Krechky. Insgesamt wird das Investmentjahr 2022 weiter von den strukturellen Herausforderungen des Handels und dem Wettstreit um Nahversorgungsobjekte geprägt sein, sodass Savills von einem moderaten Anstieg des Transaktionsvolumens ausgeht. (DFPA/JF1)
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 39.000 Mitarbeiter weltweit.