Kommentar: "Berlin ohne Mietspiegel und Mietpreisbremse"
Nach geltendem Bundesrecht ist Berlins neuer Mietspiegel ungültig – mit weitreichenden Folgen für Mieter und Vermieter. Mieter- und Vermieterorganisationen sollten jetzt einen einfachen Mietspiegel erstellen, fordert Prof. Dr. Steffen Sebastian. Er ist Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS International Real Estate Business School der Universität Regensburg und Research Associate am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).
Am 6. Mai hat der Berliner Senat einen neuen Mietspiegel veröffentlich, den er als sogenannten qualifizierten Mietspiegel ansieht. Tatsächlich sei dieser eine zweite Fortschreibung des Mietspiegels 2017. Nach geltendem Bundesrecht sei aber nur eine einmalige Fortschreibung erlaubt. Bereits in der Vergangenheit wurde häufig vor Gericht darüber gestritten, ob die jeweiligen Berliner Mietspiegel qualifiziert sind oder nicht. Qualifizierte Mietspiegel müssten nach anerkannten wissenschaftlichen Anforderungen erstellt werden. Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform, erläutert: „Kein anderer qualifizierter Mietspiegel wurde vor Gericht so häufig zum ‚einfachen‘ Mietspiegel degradiert wie der Berliner. Dies sollte zumindest zum gründlichen Nachdenken anregen. Es ist ja schließlich nicht die Schuld der Kläger, wenn die Berliner Mietspiegel wiederholt einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten.“
Ein einfacher Mietspiegel biete Mietern und Vermietern einen deutlich geringeren Rechtsschutz. Jedoch schütze ein einfacher Mietspiegel immer noch besser als gar keiner. Nach neuer Rechtslage sei die Mindestanforderung an einen einfachen Mietspiegel, dass er aus den Mieten eines Sechs-Jahres-Zeitraums berechnet wird, so eine jüngste Veröffentlichung des ehemaligen Richters Rudolf Beuermann. Der neue Berliner Mietspiegel 2021 erfülle aber noch nicht einmal diese Anforderung und sei damit weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel. Da die Gültigkeit des alten Mietspiegels 2019 ausläuft, sei Berlin ab diesem Donnerstag, den 13. Mai 2021, ohne gültigen Mietspiegel. Das habe weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. „Gut organisierte Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden können, dürfen mit diesen Mieten ab Donnerstag auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen“, sagt Sebastian. „Private Kleinvermieter können hingegen weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, da eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen. Mieter und private Kleinvermieter verlieren gleichermaßen.“
Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen. Denn wahrscheinlich seien die Berliner Mieter diese Woche auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Zudem habe das Anerkennungsverfahren des Mietspiegels 2021 wohl auch noch einen wesentlichen Formfehler. In den einschlägigen Mietrechtskommentaren werde seit langem davon ausgegangen, dass die Anerkennung nur durch die kommunale Volksvertretung erfolgen könne. Ein entsprechender Beschluss des Berliner Abgeordnetenhauses fehle aber. (DFPA/mb1)
Quelle: Pressemitteilung IREBS
Die International Real Estate Business School (IREBS) ist Teil der Fakultät für Wirtschaftswissenschaften der Universität Regensburg.