Logistik: Ende der Renditekompression und Verunsicherung auf dem Markt
Nach Angaben des international tätigen Immobilienberaters Colliers wurden in den ersten drei Quartalen 2022 insgesamt rund 7,4 Milliarden Euro in den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt investiert. Damit übertraf das Ergebnis den Vorjahreswert um rund 26 Prozent. Mit einem Marktanteil von 18 Prozent belegt die Assetklasse Logistik im gesamtgewerblichen Kontext den zweiten Platz nach Büroimmobilien.
Wie Colliers weiter mitteilt, wurde traditionell überwiegend in Logistikobjekte investiert (5,3 Milliarden Euro). Aufgrund des Ukrainekrieges und des damit verbundenen veränderten Finanzierungsumfelds wird der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt seit dem Frühjahr ausgebremst, sodass in den Sommermonaten lediglich 15 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens generiert wurden (19 Prozent aller Transaktionen). Im Dreijahresdurchschnitt entfiel rund 32 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf das dritte Quartal.
Rund 52 Prozent (3,9 Milliarden Euro) des gesamten Transaktionsvolumens entfielen auf Käufer aus dem Ausland. Dabei zeigten sich vor allem europäische Käufer als besonders aktiv (43 Prozent). Im dritten Quartal waren vor allem Investoren aus Großbritannien aktiv, die überwiegend in Value Add - Produkte investiert haben.
In den ersten beiden Quartalen waren Portfoliotransaktionen mit rund 56 Prozent für knapp über die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Hingegen verzeichnen die Monate Mai bis September einen eindeutigen Rückgang an Portfoliokäufen. Der Portfolioanteil am Gesamtumsatz summierte sich, mithilfe einiger größerer Mehrheitsbeteiligungen und Portfolio-Übernahmen im ersten Quartal, dennoch auf rund 45 Prozent beziehungsweise 3,3 Milliarden Euro.
„Seit dem Ende des zweiten Quartals hat sich der Markt weiter eingetrübt. Aufgrund dessen haben wir im Verlauf des Sommers zunehmende Preiskorrekturen gesehen. Trotz der hohen Nachfrage nach Logistikimmobilien und der Attraktivität der Assetklasse begegnen die Investoren Schwierigkeiten bei der Finanzierung. Die Zinserhöhung der EZB im September war drastischer als erwartet, und dies hat mit Aussicht auf weitere Zinserhöhungen nochmal die Stimmung verschlechtert“, erklärt Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics bei Colliers.
Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistik über 3.000 Quadratmeter stieg bis Ende September um 25 Basispunkte und liegt zum Ende des Quartals bei 3,60 Prozent. Dies entspricht dem Wert aus dem zweiten Quartal 2021. Folglich stieg auch die Bruttospitzenrendite für Light-Industrial-Objekte und befindet sich aktuell auf dem Niveau aus dem ersten Quartal 2021 (4,60 Prozent). „Das Ende der Renditekompression kann allein auf die veränderten Finanzierungskonditionen zurückgeführt werden. Ein weiterer Anstieg der Bruttospitzenrendite ist bis Ende des Jahres bereits absehbar. Die Nachfrage nach Logistik-Assets ist weiterhin sehr hoch, und im Vergleich der Assetklassen zeigt sich Logistik als besonders krisenresistent. Nichtsdestotrotz müssen wir die Zinsentwicklung beobachten. Die Zinspolitik der EZB wird einen weitreichenden Einfluss auf die Aktivität der Investoren haben. Deutschland bleibt aufgrund seiner geographischen Lage ein wichtiger Investmentmarkt für Logistikimmobilien. Insgesamt erwarten wir aber eine geringere Investitionstätigkeit bis Ende des Jahres, mit einem Transaktionsvolumen unterhalb vom Rekordwert von 9,7 Milliarden Euro aus dem Jahr 2021“, ergänzt Roy. (DFPA/JF1)
Die Colliers International Deutschland GmbH ist ein Immobilienberatungsunternehmen und an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden vertreten.