Logistik-Vermietungsmarkt kann im zweiten Quartal zulegen
Im ersten Halbjahr 2023 wurde am deutschen Logistik-Vermietungsmarkt ein Flächenumsatz von 2,9 Millionen Quadratmetern (inklusive Eigennutzer) erzielt. Der Markt konnte im zweiten Quartal 2023 zwar an Dynamik zulegen, verfehlte aber erwartungsgemäß das Vorjahresergebnis (4,8 Millionen Quadratmeter) deutlich. Auch der Zehnjahresdurchschnitt von rund 3,2 Millionen Quadratmeter wurde um zehn Prozent verfehlt, so eine aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Laut dem international tätigen Immobiliendienstleister spiegelt das aktuelle Ergebnis die konjunkturelle Schwächephase ebenso wider, wie insbesondere das weiterhin vorherrschende Missverhältnis von Angebot und Nachfrage.
Der Flächenumsatz ist gegenüber dem ersten Quartal in fast allen führenden Logistikregionen Deutschlands zwischen plus knapp 27 Prozent in der Region Düsseldorf und plus 220 Prozent im Marktgebiet Leipzig gestiegen. An Tempo verloren hat das Transaktionsgeschehen im Frühsommer allerdings in Hamburg, wo das insgesamt gute Jahresauftaktergebnis um 12,5 Prozent verfehlt wurde, und in Köln, wo der Markt aufgrund des ausgeprägten Angebotsmangels weit davon entfernt ist, an alte Stärke anzuknüpfen (minus 17 Prozent zum Vorquartal). Trotz der jüngsten Marktbelebung bleibt das Halbjahresergebnis in vielen Regionen nicht nur hinter den starken Resultaten des Halbjahres 2022 zurück, sondern verfehlt auch den Langzeitdurchschnitt vergleichsweise deutlich. Positive Ausnahmen sind dabei die auch nach Flächenumsatz bundesweit führenden Regionen Leipzig mit 185.000 Quadratmeter (plus 37 Prozent gegenüber Langzeitschnitt) und München (169.000 Quadratmeter; plus 43 Prozent gegenüber Langzeitschnitt) sowie Düsseldorf mit 152.000 Quadratmeter beziehungsweise einem Resultat knapp 31 Prozent gegenüber dem Zehn-Jahresdurchschnitt. Der Hamburger Markt befindet sich mit München aktuell auf Augenhöhe, kann aber mit einem Flächenumsatz von 165.000 Quadratmeter seinen eigenen Ansprüchen nicht genügen (minus 27 Prozent im Langzeitvergleich). Frankfurt (128.000 Quadratmeter; minus 51 Prozent), Berlin (125.000 Quadratmeter; minus 48 Prozent) und vor allem Köln mit (55.000 Quadratmeter; minus 48 Prozent) folgen mit einigem Abstand. Insgesamt beläuft sich der Flächenumsatz damit in Deutschlands Top-7 Logistikregionen auf 979.000 Quadratmeter. Das Rekordergebnis aus dem Vorjahr wurde damit um minus 45 Prozent verfehlt und der Zehn-Jahresdurchschnitt um rund minus 19 Prozent. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr bewegt sich im Ruhrgebiet mit minus 49 Prozent auf 157.000 Quadratmeter in einer ähnlichen Größenordnung, fällt allerdings gegenüber dem Langzeitdurchschnitt mit minus 31 Prozent deutlich stärker ab. Aufgrund des über weite Strecken dominierenden Angebotsmangels in den Kernmärkten, werden immer mehr Gesuche auch außerhalb der Top-Agglomerationen realisiert. Entsprechend wird für die weiteren, von BNP Paribas Real Estate analysierten, Regionen ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz von 766.000 Quadratmeter registriert (plus fünf Prozent gegenüber Zehn-Jahresdurchschnitt). Es ist nach dem Rekordergebnis zum Halbjahr 2022 (1,2 Millionen Quadratmeter) das dritthöchste Resultat der Historie.
Der vorherrschende Angebotsengpass hat die Mieten im Jahresverlauf nachhaltig steigen lassen. Für die Top-Logistikmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, und München wird ein Plus der durchschnittlichen Spitzenmiete um elf Prozent auf aktuell 7,61 Euro pro Quadratmeter registriert. München bleibt mit jetzt 9,50 Euro pro Quadratmeter mit weitem Abstand teuerster Standort (plus 19 Prozent im Vorjahresvergleich), während Hamburg (7,90 Euro pro Quadratmeter; plus 14 Prozent) und Berlin (7,80 Euro pro Quadratmeter; plus vier Prozent) auf den Plätzen folgen. Leipzig kam mit plus 19 Prozent in den vergangenen zwölf Monaten auf einen neuen Hochwert von 5,60 Euro pro Quadratmeter. Auch die Durchschnittsmieten sind in allen führenden Logistikstandorten in den abgelaufenen zwölf Monaten gestiegen. Im Durchschnitt wird ein Wachstum von gut neun Prozent registriert. Im Mittel werden 6,08 Euro pro Quadratmeter gezahlt.
„Gestützt von einer wieder dynamischeren konjunkturellen Entwicklung erwarten wir für die bundesweiten Logistikmärkte eine weitere Belebung des Marktgeschehens in der zweiten Jahreshälfte. Sicherlich werden Mietvertragsverlängerungen angesichts der oftmals fehlenden Flächenalternativen und des hohen Mietpreisniveaus für viele Unternehmen eine attraktive Lösung bei der Flächensuche bleiben, allerdings gehen wir davon aus, dass sich der steigende Flächenbedarf auch im Flächenumsatz positiv niederschlagen wird. Für viele Logistikregionen dürfte daher ein Jahresergebnis im langjährigen Durchschnitt realistisch sein. Das Mietpreisniveau wird unterdessen aufgrund des anhaltenden Angebotsengpasses und auch der steigenden ESG-Anforderungen weiter nach oben tendieren“, fasst Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory bei BNPPRE die Aussichten zusammen. (DFPA/JF1)
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate S.A.S. (BNPPRE) ist eine Tochtergesellschaft der französischen Großbank BNP Paribas.