Markt für Rechenzentren kann Nachfrageanstieg kaum bewältigen
In den vergangenen Jahrzehnten ist die weltweite Internetbranche mit exponentieller Geschwindigkeit gewachsen. Ausschlaggebend für diese Dynamik war die zunehmende Zahl von Anwendungen und die breite Akzeptanz in allen Arbeits- und Lebensbereichen. Aber auch die Datenmenge ist insbesondere in den letzten zehn Jahren rasant gestiegen. Wie Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate, in seinem aktuellen Marktkommentar ausführt, wuchs die Zahl der weltweiten Internet-Nutzer zwar jährlich um acht Prozent. Die Datenerstellung ist im selben Zeitraum mit durchschnittlich 32 Prozent pro Jahr aber weit stärker gewachsen. Dieser Anstieg ist auf die fortschrittlichere Technologie und die gestiegene Pro-Kopf-Nutzung zurückzuführen, was sich wiederum in einer erhöhten Nachfrage nach Rechenzentren niederschlägt.
Innerhalb des Sektors ist Hayes zufolge die Nachfrage nach sogenannten Hyperscale-Rechenzentren besonders stark zu spüren. Dabei handelt es sich um Großanlagen, die eine Handvoll Nutzer mit sehr hohem Kapazitätsbedarf bedienen, darunter Cloud-Anbieter und Technologieunternehmen. Gemäß einer Studie von Structure Research hat sich der weltweite Umsatz mit Hyperscale-Clouds von 2019 bis 2021 verdoppelt und wird voraussichtlich weiter um mehr als 30 Prozent pro Jahr zunehmen.
Der globale Markt für Rechenzentren konnte Hayes zufolge mit diesem rasanten Nachfrageanstieg nur schwer Schritt halten, da die Gesamtkapazität von 2016 bis 2021 lediglich um 20 Prozent pro Jahr auf insgesamt 12.700 Megawatt anstieg. Die derzeitige Pipeline an Projekten sei noch einmal weniger stark gefüllt. Konkret sehen die Prognosen für die nächsten drei Jahre einen jährlichen Zuwachs von 13 Prozent vor. Abgesehen von den wirtschaftlichen und bevölkerungsbezogenen Faktoren, die die Verbrauchernachfrage stützen, müssen große Rechenzentrumsknotenpunkte laut Cushman & Wakefield auch eine Reihe anderer Kriterien erfüllen, wie beispielsweise die Verfügbarkeit von Strom, bestehende Cloud-Operationen und die Anbindung an ein Glasfasernetz.
Unabhängig von den positiven strukturellen Rahmenbedingungen gibt es Hayes zufolge jedoch auch eine Reihe von Faktoren, die den Sektor vor große Herausforderungen stellen. Zu den größten Risiken zählen die Überalterung und der Wertverlust aufgrund des raschen technologischen Fortschritts bei der Entwicklung von Serverhardware und Rechenzentren. Im Bereich Hardware führt der technologische Fortschritt zu einer effizienteren Servernutzung auf der Grundlage höherer Datenspeicher- und Rechengeschwindigkeiten, während Veränderungen in der Kühltechnik zu einer Weiterentwicklung der Rechenzentrumsgestaltung führen. Darüber hinaus ist es aus dem Aspekt der Nachhaltigkeit dringend erforderlich, die Kohlendioxid-Emissionen in diesem energieintensiven Sektor zu senken, und erneuerbare Energien sowie eine effiziente Energienutzung gelten für die Betreiber als wichtige Lösungen.
Das Interesse der Anleger an diesem Sektor nimmt Hayes zufolge stetig zu. Dies gelte insbesondere für die Einführung von Strategien, die sich auf digitale Vermögenswerte und Infrastrukturen konzentrieren, um so die Zukunftsfähigkeit ihrer Portfolios zu erhalten. Das Transaktionsvolumen im Bereich der Bestandsimmobilien hat sich in den letzten zwei Jahren verdoppelt. Abgesehen von den großen Rechenzentrumsbetreibern wie Digital Realty und Equinix, die kleinere Konkurrenten übernommen haben, ist der Sektor inzwischen immer weniger ein Alternative-Sektor. So haben sich auch Private-Equity-Unternehmen, Staatsfonds und traditionelle Immobilieninvestoren verstärkt in diesem Bereich positioniert.
Hayes geht davon zugehen aus, dass weitere technologische Fortschritte wie 5G, das Internet der Dinge und die zunehmende Nutzung von Cloud-Technologien die Nachfrage nach Rechenzentren weiter ankurbeln werden und dass Investoren, die jetzt in diesen Bereich einsteigen, dennoch als relativ frühe Marktteilnehmer auftreten könnten. (DFPA/jpw1)
PGIM Real Estate ist die Immobilienmanagement-Tochter von PGIM, dem Investmentmanager des US-Versicherungskonzerns Prudential Financial, Inc. Mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 1,4 Billionen US-Dollar, davon 209,3 Milliarden US-Dollar Eigen- und Fremdkapitalinvestments in der Assetklasse Immobilien, zählt PGIM zu den zehn größten Vermögensverwaltern der Welt.