Marktstabilisierung an den Büromärkten?
Das wirtschaftliche Umfeld entwickelt sich negativ, mit spürbaren Folgen für die Büroimmobilienmärkte. Der Anstieg von Leerständen und Renditen hat sich manifestiert und wird sich zunächst fortsetzen. Demgegenüber sind die Aussichten für das Jahr 2024, zumindest im Hinblick auf die Spitzenrenditen, besser. Das geht aus der aktuellen Umfrage zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den Büromärkten der deutschen Top-5-Standorte hervor, welche die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der gif und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) halbjährlich durchführt.
Den Prognosen zufolge wird sich der Renditeanstieg abschwächen oder zum Erliegen kommen. In Verbindung mit der erwarteten Mietentwicklung resultiert daraus die Erwartung, dass die Kapitalwerte im Jahr 2024 stabil bleiben, während sie im Verlauf des Jahres 2023 weiter nachgeben. Nach wie vor gehen die Prognostiker davon aus, dass sich die Spitzenmieten 2023 dem negativen Trend entziehen können und weiter leicht steigen. 2024 wird dann mit gleichbleibenden oder geringfügig steigenden Mieten gerechnet.
Einhellig sagen die Prognostiker für 2023 eine weitere Erhöhung der Spitzenrenditen in allen Top-5-Büromärkten voraus, nachdem bereits 2022 ein Renditeanstieg konstatiert wurde. Über die beiden Jahre betrachtet liegen die Anstiege bei deutlich über einem Prozentpunkt, was auf Basis des niedrigen Ausgangsniveaus aus Ende 2021 zu einem Absinken der Kapitalwerte von Spitzenimmobilien führt.
Die Aussichten über 2023 hinaus sind positiver: Stabile Spitzenmieten und -renditen lassen den Schluss zu, dass sich auch die Immobilienwerte stabilisieren. Die vorhergesagten Renditeanstiege liegen im Mittel (Median der Prognosen) in allen fünf betrachteten Städten bei 50 Basispunkten, so dass sie zum Ende 2023 zwischen 3,8 Prozent und 4,0 Prozent liegen werden. In dieser engen Spanne bleiben weiterhin Berlin und München die Spitzenreiter.
Der Ausblick für 2024 ist stabil, so dass sich weder am Renditeniveau noch an der Rangfolge der Städte etwas ändert.
Wie schon auf der Grundlage der vorangegangenen Prognosen muss vor allem in Berlin mit einem spürbaren Anstieg der Leerstandsquote gerechnet werden. Diese soll 2023 um einen weiteren Prozentpunkt steigen und somit rund fünf Prozent erreichen. Für Frankfurt haben sich die Prognosen verschlechtert, sodass nun die Quote voraussichtlich neun Prozent erreicht. Weniger stark, zwischen 0,20 und 0,55 Prozentpunkten, werden die Leerstandsquoten in den anderen drei Märkten (Düsseldorf, München, Hamburg) zulegen. Für 2024 sind die Erwartungen weniger pessimistisch. Die Erwartungen liegen zwischen einem stabilen Ausblick in Düsseldorf und einem Zuwachs von 0,7 Prozentpunkten in Berlin.
Den Prognosen zufolge werden die Spitzenmieten in allen fünf Städten weiter zulegen. Dabei schiebt sich München wieder in die Spitzenposition – es wird ein Anstieg um 3,3 Prozent erwartet. Berlin, jahrelang der Markt mit der stärksten Preisdynamik, darf nur mit einem Zuwachs um 2,3 Prozent rechnen. Es folgen Düsseldorf (plus 2,0 Prozent) und Hamburg (plus 1,8 Prozent), während Frankfurt am schwächsten zulegt (plus 0,5 Prozent).
Einhellig gehen die Researcher davon aus, dass sich die Mietpreisdynamik 2024 abschwächt oder vollständig zum Erliegen kommt. Im Mittel wird überall eine Stagnation erwartet. Lediglich München wird ein Anstieg von 0,3 Prozent zugetraut. (DFPA/JF1)
Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. wurde 1993 von 27 Mitgliedern gegründet. Sie hat sich die Förderung immobilienwirtschaftlicher interdisziplinärer Forschung und Lehre sowie die Darstellung der Bedeutung der Immobilienwissenschaft in der Öffentlichkeit zum Ziel gesetzt.