Mietwohnungsmarkt: Starkes Wachstum bei Bestandsmieten
Trotz Corona-Pandemie zeigt sich der deutsche Mietwohnungsmarkt äußerst dynamisch: 2021 wurden für alle Städtekategorien steigende Angebotsmieten im Bestand registriert, wie eine Analyse des Immobilienberatungsunternehmens BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) zum Wohnmarkt für das Jahr 2021 ergibt. Um in dem aktuell veränderten Marktumfeld Orientierungshilfen auch über kleinere Standorte zu liefern, veröffentlicht BNPPRE zum vierten Mal ein Research-Produkt, das sich speziell an institutionelle Investoren richtet. Neben einem Überblick zu den Investment- und Vermietungsmärkten enthält der Report Darstellungen der wichtigsten Marktindikatoren der großen Standorte und Fact Sheets für über 100 Städte.
„Ein Grund für die steigenden Angebotsmieten war die Kombination aus hohem Nachfragedruck und weiterhin vorherrschender Angebotsknappheit, die auch im zweiten Jahr der Corona-Pandemie marktbestimmend war“, betont Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate und Head of Residential Investment. Das Mietpreisniveau in den A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) liegt zwar mit durchschnittlich 13,85 Euro pro Quadratmeter weit vorn an der Spitze, jedoch wird die größte Wachstumsdynamik jüngst für die Mittelstädte mit einem Plus von fünf Prozent im Jahresverlauf 2021 vermeldet. Damit hat das Wachstumstempo noch einmal im Vergleich zum ersten Pandemiejahr um zwei Prozentpunkte zugelegt. Auch die Großstädte zeigen sich weiter dynamisch und verzeichnen ein Plus von drei Prozent. Dabei bleibe die Bundeshauptstadt führend bei der Mietentwicklung. Der Anstieg der Medianmiete im Bestand um plus 66 Prozent seit 2014 sei dabei sowohl der Attraktivität Berlins als Lebens- und Arbeitsmittelpunkt geschuldet als auch dem relativ niedrigen Ausgangsniveau.
Die Analyse von Leerstandsquoten und Mieten veranschauliche eindrücklich, dass die Angebotsknappheit der treibende Faktor der Mietpreisentwicklung ist. Die in den letzten Jahren dynamisch steigenden Angebotsmieten in den großen Metropolen gehen auf das Konto des sehr niedrigen Leerstands. Im Durchschnitt liegt die Leerstandsrate in Deutschland nur bei 2,8 Prozent und damit weiterhin unterhalb der benötigten Fluktuationsreserve von drei Prozent. Sehr hohe Leerstandsniveaus werden zum Beispiel weiterhin für die kreisfreien Städte Pirmasens (9,3 Prozent), Frankfurt an der Oder (9,1 Prozent) und Chemnitz (8,1 Prozent) vermeldet. Sie stehen exemplarisch für all die Standorte, an denen die geringe Nachfrage der entscheidende Faktor ist. Ein anderes Bild ergebe sich bei der Analyse der A-Städte. Die Leerstandsquote notiert durchgehend weit unter der Drei-Prozent-Marke. Mit Ausnahme von Düsseldorf (1,4 Prozent) liegt die Leerstansdsquote an sämtlichen Standorten unter der Marke von 1,0 Prozent.
Da in den meisten Städtekategorien bis mindestens 2025 noch weiter steigende Bevölkerungszahlen prognostiziert werden, dürfte mittelfristig der Nachfragedruck nach Wohnraum sehr groß bleiben. Vor dem Hintergrund der Bevölkerungsprognose für die A-Städte erscheint das Ergebnis der Belastungsanalyse bedenklich. Der Nachfragedruck nach Wohnraum dürfte noch bis mindestens 2040 anhalten und entsprechend müsse die Neubauquote oben gehalten werden. Da das Mietsteigerungspotenzial jedoch gedämpft sei, gleichzeitig die Baukosten aber weiter anziehen, sei es fraglich, wie die Wohnraumversorgung kostendeckend gesichert werden kann. (DFPA/mb1)
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate S.A.S. (BNPPRE) ist eine Tochtergesellschaft der französischen Großbank BNP Paribas.