Niedriger Flächenumsatz trotz hoher Dealanzahl auf dem Logistikmarkt München
Der Logistikmarkt München hat mit einem Flächenumsatz von insgesamt 226.000 Quadratmetern im Jahr 2022 das Vorjahresergebnis um 35 Prozent verfehlt und ein im langfristigen Schnitt unterdurchschnittliches Volumen (minus 19 Prozent) erzielt. Und das trotz lebhaftem Marktgeschehen, so eine Analyse des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Im vergangenen Jahr hat der Münchener Logistikmarkt bei der Anzahl der eingerechneten Deals Berlin übertroffen, wo in den vergangenen zwölf Monaten durch großvolumige Abschlüsse ein Ausnahmeresultat von rund 1,0 Million Quadratmetern erzielt werden konnte.
„Es bestand durchaus ein sehr lebhaftes Marktgeschehen, das aufgrund einer sehr geringen durchschnittlichen Flächengröße pro Deal von rund 2.500 Quadratmeter jedoch nur zu einem relativ moderaten Flächenumsatz führte. Das Gros der registrierten Vermietungen konnte hierbei im Bestandssegment abgebildet werden, das auf einen Umsatzanteil von gut 83 Prozent kommt“, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial bei BNPPRE. Das Mietpreisniveau ist im Jahresverlauf spürbar angestiegen, sodass München als erster Markt die Hürden von 9,00 Euro pro Quadratmeter bei der Spitzen- und 7,00 Euro pro Quadratmeter bei der Durchschnittsmiete erreicht.
Das traditionell sehr kleinteilige Marktgeschehen, das nicht zuletzt durch den Angebotsengpass bei großflächigen Leerständen und spekulativen Neubauprojekten verschärft wird, spiegelt sich erneut in der Größenklassenverteilung des Flächenumsatzes wider: Mit knapp 60 Prozent des Gesamtergebnisses spielt sich das Vermietungsgeschehens vorwiegend in den kleinen Segmenten bis 5.000 Quadratmeter ab.
Bei den Branchen hatte 2022 die Industrie klar die Nase vorn und ist mit 54 Prozent am Umsatz beteiligt.
„Auf dem Münchener Logistikmarkt ist das Vermietungsgeschehen aus unterschiedlichen Blickwinkeln zu betrachten: Während kleinere Flächen nachvermietet und für Bestandsobjekte neue Nutzer gefunden wurden, stellt sich in den Segmenten ab 10.000 Quadratmeter, wo in anderen Logistikregionen oftmals die Neubausparte aushilft, die Situation deutlich schwieriger dar. Vor diesem Hintergrund bleiben die weiterhin enge Angebotssituation und die wirtschaftlichen Unsicherheiten limitierende Faktoren der insgesamt sehr guten Nachfrageimpulse. Diese Entwicklung führt unter anderem dazu, dass sich Nutzer, die unter anderen Umständen zu einer Verlagerung oder Vergrößerung tendieren würden, zunehmend für eine Vertragsverlängerung in ihren Bestandobjekten entscheiden. Dabei ist zu beobachten, dass für Top-Objekte auch durchaus Mietpreise über zehn Euro pro Quadratmeter vereinbart werden. Diese skizzierten Rahmenbedingungen dürften auch 2023 anhalten und für weitere Aufwärtstendenzen bei der Spitzen- und Durchschnittsmiete sorgen“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory bei BNPPRE. (DFPA/JF1)
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate S.A.S. (BNPPRE) ist eine Tochtergesellschaft der französischen Großbank BNP Paribas.