Offene Immobilienfonds - Ratings & Marktstudie 2022
Das Analysehaus Scope hat die Ratings von 17 offenen Immobilienfonds aktualisiert. Zwei Fonds wurden herauf-, sechs herabgestuft. Bei neun Fonds veränderte sich die Bewertung nicht. Erneut gab es damit mehr Absteiger als Aufsteiger. Bereits in den Jahren 2021 und 2020 überwogen die Downgrades. „Das zeigt, dass Anleger aktuell mit niedrigeren risikoadjustierten Renditen leben müssen als noch vor einigen Jahren“, sagt Sonja Knorr, Head of Alternative Investments bei Scope Fund Analysis. „Insgesamt weisen die offenen Immobilienfonds aber weiterhin ein gutes Rendite-Risiko-Profil auf.“ Das Ratingspektrum reicht aktuell von a+AIF bis bb-AIF.
Die Fonds mit Fokus auf Gewerbeimmobilien erzielten im Jahr 2021 eine Durchschnittsrendite von 2,2 Prozent (Wohnimmobilienfonds: 4,7 Prozent). Die Spannweite liegt zwischen 0,4 Prozent und 3,7 Prozent. Zum 31. Mai 2022 ist die Ein-Jahres-Rendite der Gewerbeimmobilienfonds um 0,2 Prozentpunkte auf 2,4 Prozent gestiegen (Wohnimmobilienfonds: 3,9 Prozent). Für das laufende Jahr erwarten die Scope-Analysten eine leicht steigende Durchschnittsrendite zwischen 2,5 Prozent und 3,0 Prozent.
Vor dem Hintergrund der unsicheren konjunkturellen Aussichten aufgrund des Ukraine-Kriegs, der steigenden Inflationsraten und der eingeläuteten Zinswende erhöhen sich die Risiken auf den Immobilienmärkten weiter, so Scope. Leerstehende Flächen und sinkende Mieten sind die unmittelbaren Auswirkungen, mit denen vor allem Objekte in nicht-erstklassigen Lagen zu kämpfen haben werden. Die ohnehin schon herausfordernden Segmente Shopping-Center und Hotel, aber auch teilweise der Bürosektor könnten daher vor Schwierigkeiten bei der Vermietung stehen.
Bei vielen Unternehmen zeigt sich eine abwartende Haltung. Sie resultiert aus der wirtschaftlichen Unsicherheit und einem Umdenken beim Flächenbedarf. Ein höheres Maß an flexibler Arbeit verändert die Anforderungen an die Gestaltung der Büroflächen in vielen Unternehmen. Vor dem Hintergrund von Mitarbeiterbindung und Unternehmensidentifikation werden Gebäude an erstklassigen Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung, flexiblen Nutzungskonzepten, hervorragender Technik und hohen Nachhaltigkeitsstandards gefragt sein. Bei Gebäuden, die diese Kriterien nicht oder nur teilweise erfüllen, wird das Risiko von Leerständen höher sein.
Die Skepsis gegenüber Shopping-Centern und Hotels spiegelt sich auch in den Transaktionen der Fonds wider. Im vergangenen Jahr wurde erneut weniger Geld in Einzelhandelsimmobilien investiert als in den Vorjahren. In Hotels flossen 2021 kaum noch nennenswerte Beträge.
Anders sah es aus bei Wohn- und Logistikimmobilien. Beide Segmente machten im vergangenen Jahr jeweils rund elf Prozent der gesamten Investitionen aus. Das traditionell stärkste Segment dominierte gleichwohl auch 2021: 70 Prozent des eingesetzten Kapitals wurden in Büroimmobilien investiert.
Auch künftig bleiben Büroobjekte ganz oben auf der Einkaufsliste der Fondsmanager – wie die von Scope durchgeführte Marktumfrage unter 26 Asset Managern ergeben hat: Drei Viertel der Befragten planen in den kommenden drei Jahren Büro-Investments, dahinter folgen Wohnimmobilien (67 Prozent). Interessant: 39 Prozent planen sogar Ankäufe im Segment gefördertes Wohnen, 33 Prozent bei Mikro- und Studentenwohnungen.
Auffällig ist das deutlich gesunkene Interesse an der seit einigen Jahren stark in den Fokus gerückten Nutzungsart Logistik. In der Vorjahresumfrage gaben noch 63 Prozent der Befragten an, Investitionen zu planen. In der aktuellen Umfrage waren es nur noch 33 Prozent. Ein wesentlicher Grund für das abnehmende Interesse ist das deutlich gestiegene Preisniveau für Logistikobjekte.
Die Liquiditätsquoten offener Immobilienfonds sind im Vergleich zu 2020 erneut gesunken. Sie liegen im Mittel bei 15,2 Prozent. Trotz des Rückgangs sind die Quoten weiterhin komfortabel, so dass Liquiditätsengpässe kurzfristig nicht zu erwarten sind.
Scope sieht zwei Gründe für den Rückgang. Zum einen sammelten die Fonds weniger frisches Kapital ein als im Jahr zuvor: Die Nettomittelzuflüsse lagen 2021 bei 4,7 Milliarden Euro nach 6,5 Milliarden Euro im vorangegangenen Jahr. Zugleich sanken die Investitionen der Fonds nur leicht von rund acht Milliarden Euro im Jahr 2020 auf 7,2 Milliarden Euro im Jahr 2021. (DFPA/JF1)
Die Scope Group ist ein Anbieter von unabhängigen Kreditratings, ESG- und Fondsanalysen. Es werden mehr als 250 Mitarbeiter in Büros in Berlin, Frankfurt, Hamburg, London, Madrid, Mailand, Oslo und Paris beschäftigt.