Offene Immobilienfonds: Renditeabstand zur Staatsanleihe schrumpft
Das Analysehaus Scope hat die durchschnittliche jährliche Performance von 15 offenen Immobilienpublikumsfonds mit einem Fokus auf Gewerbeimmobilien mit der Rendite deutscher Staatsanleihen über die vergangenen 15 Jahre verglichen. Fast immer übertrafen die Zuwächse der Fonds die Wertentwicklung der Zinspapiere deutlich.
Die Renditedifferenz war allerding mit 2,6 Prozentpunkten im vergangenen Jahr so niedrig wie seit dem Jahr 2014 nicht mehr, teilt Scope weiter mit. Im Jahr 2020 hatte sie noch bei 3,0 Prozentpunkten gelegen. Von 2013 bis 2019 war der Renditeaufschlag relativ konstant gewachsen.
Laut Scope beruht die gegenüber dem Vorjahr niedrigere Überrendite 2021 vor allem auf der geringeren Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds. Deren rollierende durchschnittliche Performance über ein Jahr lag bei knapp 2,0 Prozent (2020: 2,4 Prozent). Wesentliche Ursache sei die Corona-Krise. Gewerbeimmobilien – allen voran Hotel- und Einzelhandelsimmobilien – litten besonders stark unter den Folgen der Pandemie. Die Rendite deutscher Staatsanleihen blieb dagegen 2021 im Vergleich zum vorangegangenen Jahr weitgehend unverändert und betrug durchschnittlich minus 0,7 Prozent.
Obwohl der Renditeaufschlag 2021 insgesamt niedriger war als 2020, zeigte sich bei den Immobilienfonds im Jahresverlauf ein positiver Trend: In der zweiten Jahreshälfte hat sich die Renditedifferenz wieder ausgeweitet. Grund ist laut Scope die verbesserte Ein-Jahres-Performance der Fonds. Sie war in der ersten Hälfte 2021 deutlich gezeichnet von der Corona-Krise. Bei Betrachtung der seit 2007 niedrigsten zehn monatlichen Werte der Ein-Jahres-Rendite, befinden sich sechs dieser Werte im Jahr 2021. In den letzten vier Monaten 2021 lag sie aber wieder über zwei Prozent, was bei gleichbleibender Anleihen-Rendite zu einer steigenden Überrendite führte. Diese betrug im Dezember des vergangenen Jahres 2,9 Prozentpunkte.
Scope erwartet, dass offene Immobilienfonds auch im Jahr 2022 unter Druck stehen werden. Weitere Auswirkungen der Corona-Krise, steigende Zinsen und Inflationsraten sowie die Unsicherheiten aus der geopolitischen Situation lassen Risiken hinsichtlich Leerstand und Objektbewertungen steigen und können sinkende Wertänderungsrenditen nach sich ziehen. Besonders der Ukraine-Krieg und die Inflations- und Konjunkturentwicklung werden eine bedeutende Rolle spielen – sowohl für die Investitionsentscheidungen der Anleger als auch für die Entwicklung der Fonds.
Vor allem im Gewerbeimmobilienbereich verfügten viele Mietverträge über Indexklauseln, die es den Managern erlaubten, die Mietpreise analog der Inflationsentwicklung zu erhöhen. Dies könne jedoch nur in dem Maße erfolgen, wie es die wirtschaftliche Situation der Mieter zulässt. Vieles hänge also an der künftigen Dynamik und Größenordnung der Inflationsentwicklung. Ein weiteres Abschmelzen der Überrendite aufgrund steigender Zinsen und der Erwartung einer vergleichsweise konstanten Entwicklung der Fondsrenditen erscheint daher mittelfristig wahrscheinlich, so Scope. (DFPA/JF1)
Die Scope Analysis GmbH ist Teil der Scope Group, mit Sitz in Berlin. Die Scope Analysis GmbH ist spezialisiert auf die Analyse und Bewertung von Asset-Management-Gesellschaften, Investmentzertifikaten sowie Mutual Funds und Alternativen Investmentfonds aus den Bereichen Immobilien, Schiff- und Luftfahrt, Erneuerbare Energien und Infrastruktur.