Positive Signale für Handelsimmobilien
Robuste Umsätze im Lebensmitteleinzelhandel, der Rückgang der Inflationsrate und starke Verbilligungen bei den Importpreisen, eine mittelfristig wachsende Kaufkraft und ein stationärer Einzelhandel, der sich insgesamt deutlich besser als der Internet- und Versandhandel hält. Damit bleibt die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien für Investoren interessant, so Aengevelt Research.
Nach Aengevelt Research ist der gesamte Einzelhandelsumsatz ist im September 2023 im Vergleich zum Vorjahresmonat nominal um 0,6 Prozent und real um 4,3 Prozent gesunken. Darunter erwies sich der Lebensmitteleinzelhandel mit einem nominellen Zuwachs von 5,5 Prozent, der einem realen Minus von 0,9 Prozent entspricht, als weitgehend stabil. Stärkere Einbrüche gab es bei Textilien, Bekleidung und Schuhen mit einem preisbereinigten Rückgang von 11,7 Prozent. Hier schlägt sich besonders stark die seit Jahren zunehmende Verlagerung zugunsten des online-Handels nieder, auch wenn dieser selbst aktuell einen insgesamt überproportionalen Umsatzrückgang um 9,4 Prozent hinnehmen musste. Auch bei Einrichtungsgegenständen, Haushaltsgeräten und Baubedarf sind reale Einbußen um 8,9 Prozent zu verbuchen.
Für die Immobilienwirtschaft bedeute dies, dass die Nachfrage nach Flächen für Supermärkte und Discounter praktisch nicht beeinträchtigt ist. Die Einbußen bei Bekleidung und Gütern des langfristigen Bedarfs wiederum zeigen, dass Verbraucher bestimmte Anschaffungen derzeit aufschieben. Mit steigender Konsumstimmung und Kaufkraft sind Nachholeffekte zu erwarten sind, von denen auch der stationäre Einzelhandel profitieren wird.
Hauptfaktor für die verhaltene Stimmung im Einzelhandel ist die Inflation, die die Kaufkraft schrumpfen lässt. Allerdings ist die Teuerungsrate im Oktober 2023 auf 3,8 Prozent gesunken – das ist der geringste Anstieg der letzten 24 Monate. Dahinter stehen vor allem sinkende Energiepreise, insbesondere die Importpreise, die im September 2023 um 14,3 Prozent unter denen des Vorjahresmonats lagen.
Auf der anderen Seite haben erste Tarifabschlüsse des Jahres 2023 bereits zu kräftigen Entgelterhöhungen und Einmalzahlungen zum Inflationsausgleich geführt. Weitere wichtige Tarifrunden stehen an, so dass insgesamt wieder Verbesserungen bei der Kaufkraftentwicklung zu erwarten sind.
„Gefragt sind weiterhin insbesondere Supermärkte und Discounter, die im bisherigen Jahresverlauf innerhalb der Assetklasse Einzelhandel erneut die umsatzstärkste Unterkategorie im Einzelhandelssegment stellen“, erläutert Oliver Lederer, Aengevelt-Geschäftsleitungsmitglied und Leiter des Düsseldorfer Investment-Teams. Lederer weiter: „Gefragt sind und bleiben außerdem Geschäftshäuser in Top-City-Lagen prosperierender Städte, wo die Nachfrage nach gut geschnittenen Einzelhandelsflächen weiterhin hoch ist.“
Für andere Objektklassen des Einzelhandelssegments wie beispielsweise größere Geschäftshäuser oder Shopping-Center bleibt die Marktsituation schwierig, insbesondere wenn sie keine großvolumigen Ankermieter aus dem Lebensmittelsegment im Nutzungsmix haben. Zwar sind die Einstiegspreise für solche Immobilien deutlich gesunken, indessen sind für sie oftmals neue Konzepte bis hin zur Umnutzung großer Flächenanteile notwendig.
„Die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien präsentiert sich aktuell sehr differenziert“ sagt Lederer. “Nachfrageschlager bleiben Supermärkte, Lebensmitteldiscounter und Fachmarktzentren mit Ankermietern aus dem Foodbereich, während Shopping-Center aktuell eher Ladenhüter sind.“
Aengevelt ist ein Immobiliendienstleister mit Sitz in Düsseldorf. Das Unternehmen wurde 1910 gegründet und beschäftigt rund 130 Mitarbeiter.