"Preisunterschiede zwischen privaten und börsennotierten Immobilienanlagen eröffnen Chancen"
Trotz ähnlicher Objekte beträgt der Renditeunterschied zwischen privaten und börsennotierten Immobilienanlagen in diesem Jahr mehr als 30 Prozent, während börsennotierte Real Estate Investment Trusts (REITs) mit einem historischen Abschlag von mehr als 20 Prozent zum Net-Asset-Value (NAV) gehandelt werden. Der britische Vermögensverwalter Janus Henderson Investors ist der Ansicht, dass börsennotierte Immobilien derzeit attraktiv sind, da sich der Bewertungsunterschied mit der Zeit auflösen wird.
„Die Bewertungsmethodik, die geringere Transparenz und die unregelmäßige Berichterstattung für private Immobilienanlagen mögen die Unterschiede teilweise erklären, aber einige Merkmale börsennotierter Immobilien sollten der Anlageklasse im Vergleich zu privaten Immobilien eigentlich zugutekommen“, so Guy Barnard, Tim Gibson und Greg Kuhl, Portfolio Manager bei Janus Henderson Investors.
Eine mögliche Erklärung für die Diskrepanz zwischen den Renditen öffentlicher und privater Immobilien könnte laut den Experten ein unterschiedliches Exposure der betreffenden Objekte hinsichtlich geografischer Lage, Qualität oder Objektart sein. Es seien nur sehr wenige Daten über Immobilien im Privatmarkt öffentlich verfügbar. Deshalb könnten nur schwer Rückschlüsse auf die Qualitätsmerkmale privater Objekte gezogen werden. „Wir wissen jedoch, dass börsennotierte REITs in der Regel hochwertige Immobilien in den großen Ballungszentren besitzen und stimmen einer kürzlich im Journal of Portfolio Management veröffentlichten Aussage zu, dass ,REITs im Allgemeinen risikoarme Core-Immobilien-Anlagestrategien verfolgen, die sich auf hochwertige, stabilisierte Immobilien konzentrieren´“, so die Portfolio Manager.
Zur Einordnung der aktuellen Situation sei es aufschlussreich, den Abschlag zum Nettoinventarwert (NAV) zu betrachten. Der NAV ist ein Indikator für den Immobilienwert auf dem privaten Markt, zu dem börsennotierte REITs derzeit gehandelt werden. Laut einer Analyse von Green Street Advisors wurden börsennotierte REITs auf lange Sicht entsprechend ihres Wertes auf dem privaten Markt gehandelt (historisch gesehen durchschnittlich 0,7 Prozent Abschlag). Am 30. September 2022 wurden börsennotierte REITs mit einem Abschlag von 28 Prozent zum NAV gehandelt. Dies sei selten und Abschläge in dieser Höhe oder darüber werden statistisch gesehen in weniger als ein Prozent der Fälle erwartet.
Größere Preisunterschiede zwischen privaten und börsennotierten Immobilienanlagen gab es auch im Jahr 2008. In jenem Jahr verzeichneten börsennotierte REITs einen Rückgang von 38 Prozent, während der gemeldete Rückgang bei Immobilien im Privatmarkt nur acht Prozent betrug. „Die Bewertungsverzögerung holte die Private-Equity-Immobilienfonds 2009 ein: Diese Fonds waren noch dabei, die Bewertungsänderungen des Vorjahres zu verarbeiten, und verzeichneten eine Rendite von fast minus 30 Prozent. Im Gegensatz dazu verzeichneten börsennotierte REITs, die bereits im Vorjahr vom Aktienmarkt neu bewertet worden waren, 2009 eine Rendite von rund plus 30 Prozent, da der börsennotierte Markt auf einen Aufschwung hoffte. Die Geschichte wiederholt sich zwar nicht, gleicht sich aber oft. Börsennotierte REITs sind heute keineswegs ,defekt´, und Immobilien im Privatmarkt existieren nicht in einer separaten Welt. Wir sind sicher, dass die gleichen Objekte nicht dauerhaft so unterschiedliche Preise haben können“, so das Fazit der Portfolio Manager bei Janus Henderson Investors. (DFPA/TH1)
Die Janus Henderson Group ist ein Vermögensverwalter mit Sitz in London. Die Gesellschaft verwaltet ein Anlagevermögen von etwa 286,7 Milliarden Euro (Stand: 30. Juni 2022).