Rekordjahr für den deutschen Immobilien-Investmentmarkt möglich
Deutschland bleibt nach Einschätzung der Dekabank auf absehbare Zeit die Wirtschaftslokomotive in Euroland. Laut aktueller „Immobilien Research Länderanalyse“ findet diese Stärke ihren Widerhall am gewerblichen Immobilienmarkt. Das Transaktionsvolumen summierte sich 2014 auf rund 40 Milliarden Euro und stieg damit im Vergleich zum Vorjahr um 30 Prozent. 2015 könnte nach Einschätzung der Dekabank sogar ein neues Rekordjahr für den deutschen Investmentmarkt werden.
Der Analyse zufolge lagen Core-Immobilien in der Gunst der Anleger weit vorne, doch seien angesichts des knappen Angebots immer mehr Investoren zu Kompromissen und zu einem etwas höheren Risiko bereit. Die Spitzenrenditen gaben in allen Marktsegmenten nach. Die Dekabank rechnet für 2015 und 2016 mit weiteren Renditerückgängen und frühestens 2018 mit leichten Anstiegen. Im Prognosezeitraum bis 2019 böten Einzelhandelsimmobilien die besten Ertragsperspektiven vor Logistikobjekten und Bürogebäuden in Toplagen.
Für den Einzelhandelsmarkt stellt die Dekabank fest, dass sich der Flächenumsatz bei Ladenlokalen in Innenstadtlagen steigerte, im Vergleich zum Vorjahr um ein Fünftel. Im europäischen Vergleich registrierten die deutschen Top-Standorte 2014 überdurchschnittliche Mietanstiege in 1A-Lagen. Auf Sicht von fünf Jahren dürfte das Mietwachstum im Mittel bei gut drei Prozent pro Jahr liegen. Einzelhandelsimmobilien sollten vom robusten Konsumklima profitieren. Der stationäre Einzelhandel unterliege zwar einer Konsolidierung, ist aber kein Auslaufmodell. Fachmarktzentren beziehungsweise Fachmärkte bieten unter Renditegesichtspunkten eine Alternative zu 1A-Lagen und Shopping-Centern.
Auf dem Logistikmarkt belief sich laut Dekabank der Flächenumsatz für Lager- und Logistikflächen 2014 auf 5,6 Millionen Quadratmeter. Damit wurde nach 2011 der zweithöchste Wert seit Aufzeichnung erzielt. 60 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf Hallen mit 20.000 Quadratmeter und mehr. Der Bedarf an Objekten dieser Größe und auch an Megahallen mit mehr als 50.000 Quadratmeter werde vor dem Hintergrund des wachsenden Online-Handels weiter zunehmen. Die Mieten für Logistikimmobilien würden eine erheblich geringere Volatilität auf als für Büro- und Einzelhandelsobjekte aufweisen. Generell sei das Mietniveau im Süden Deutschlands (München, Stuttgart) bedingt durch eine Knappheit an Grundstücken höher. In Berlin und Standorten außerhalb der Big 5 sind die Mieten dagegen niedriger. Die erwarten für die kommenden fünf Jahre ein moderates Mietwachstum von über 1,5 Prozent pro Jahr in Berlin und rund ein Prozent pro Jahr in den übrigen Big-5-Standorten.
Auf dem Büromarkt verzeichnete die Dekabank im vierten Quartal 2014 in den A-Städten eine etwas lebhaftere Nachfrage als in den Vorquartalen, sodass der Flächenumsatz 2014 insgesamt leicht über dem Ergebnis des Vorjahres lag. Zwischen den A-Standorten gab es deutliche Unterschiede. Der Leerstand hat in allen Städten weiter abgenommen. Das Neubauvolumen belief sich 2014 auf rund eine Million Quadratmeter und lag somit elf Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Die Spitzenmieten haben sich laut der Dekabank 2014 in München und Stuttgart am stärksten erhöht, gefolgt von Berlin und Hamburg. Für die A-Städte wird 2015 und 2016 ein durchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten von knapp drei Prozent prognostiziert.
In den B-Städten war der Flächenumsatz 2014 in einigen Fällen niedriger als 2013. Beim Leerstand sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Standorten relativ gering. Der Mittelwert über alle B-Städte lag Ende 2014 bei 6,0 Prozent. Die Spitzenmieten in Citylagen stiegen 2014 um durchschnittlich 0,7 Prozent und damit weniger stark als in den beiden Vor-jahren.
Quelle: Dekabank „Immobilien Research Länderanalyse“
Die Dekabank, eine Anstalt öffentlichen Rechts, ist der zentrale Assetmanager der Sparkassen-Finanzgruppe. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt am Main und Berlin entstand 1999 aus dem Zusammenschluss von Deutscher Girozentrale und der Kapitalanlagegesellschaft Deka. Die Dekabank beschäftigt 3.900 Mitarbeiter und verwaltet ein Vermögen von rund 214 Milliarden Euro (Stand: 30. September 2014) (mv1)