Report zu Reha-Kliniken: Anlage mit Potenzial und Stolperfallen
Gesundheitsimmobilien haben sich in Deutschland auch für die Immobilienbranche zu einem Milliardenmarkt entwickelt: Mehr als 2,4 Milliarden Euro wurden 2021 in dieser Nutzungsart investiert. Wenn man die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia mitrechnet, kommen weitere rund 1,2 Milliarden Euro hinzu, so dass die Rekordsumme des Vorjahres, die in Pflegeheime, Seniorenresidenzen und Reha-Kliniken investierte wurde, in etwa wieder erreicht wurde, so heißt es im Report „Der Immobilienmarkt für Rehabilitationskliniken“ des Immobiliendienstleisters JLL.
Der demografische Wandel und eine alternde Gesellschaft machen insbesondere letztere zu einer langfristig sicheren Anlage, denn es sei das erklärte Ziel von Politik und Gesellschaft, die Menschen durch Reha-Maßnahmen schnell wieder fit zu bekommen. Insgesamt 420 Millionen Euro wurden im vergangenen Jahr explizit in Reha-Produkte investiert. Im Jahr davor war das Volumen exakt genauso hoch. Doch für viele Investoren sei dieses Marktsegment Neuland und stehe selbst erst am Anfang einer immobilienwirtschaftlichen Professionalisierung. Peter Tölzel, Senior Director Healthcare Investment JLL Germany: „In Deutschland ist der Reha-Sektor sehr stark fragmentiert mit einer Vielzahl an häufig kleinen privaten Betreibern in eigengenutzten Immobilien. Erst seit wenigen Jahren sehen wir hier eine zunehmende Professionalisierung durch institutionelle Betreibergruppen und Immobilieninvestoren, die Portfolios zusammenstellen. Meist sind es dann Sale&Lease-Back-Transaktionen, bei denen die Betreiber das Objekt verkaufen und zugleich sehr langfristige Mietverträge mit teils deutlich mehr als 15 Jahren Laufzeit abschließen.“
Eine Erhebung des Statistischen Bundesamtes kam Ende 2019 zu dem Ergebnis, dass es damals 1.112 Reha-Kliniken mit insgesamt 163.300 Betten in Deutschland gab. Rund 54 Prozent waren davon in privater Hand, während 18,4 Prozent in öffentlicher Trägerschaft sowie 27,5 Prozent freigemeinnützige Einrichtungen waren. Bei der Anzahl der Betten entfielen sogar zwei Drittel auf den Privatsektor, während öffentliche (17,6 Prozent) und freigemeinnützige Objekte (16,3 Prozent) nahezu gleichauf lagen. Größte institutionelle Akteure im Markt sind aktuell die Median Unternehmensgruppe mit 85 Kliniken, die Deutsche Rentenversicherung mit 81 Einrichtungen sowie die Asklepios Gruppe mit 53 Häusern.
Als Ergänzung des Portfolios sind Investoren bereit, bis zur etwa 20-fachen Jahresmiete für eine Reha-Klinik zu zahlen. Gängige Objekte kosten so zwischen 15 und 40 Millionen Euro. In der aktuellen Marktlage seien die Produkte sehr begehrt, jedoch gebe es kaum Neubau und damit auch keine Forward Deals. Alter und Lage der Immobilie spielen als Kriterien für die Miethöhe weniger eine Rolle, wohl aber die medizinische Ausrichtung. „Ganz entscheidend für die Attraktivität einer Reha-Klinik ist deren medizinische Ausrichtung. So sind auf Neurologie oder Psychosomatik spezialisierte Häuser besonders begehrt, da es bei diesen Indikationen im Betrieb die höchsten Tagessätze beziehungsweise Fallpauschalen gibt. Hier geht es zum Beispiel um Sucht- und Stresserkrankungen, die sich auch nur sehr bedingt in ambulanten Strukturen behandeln lassen. Für Investoren ist es also ganz entscheidend, dass sie das deutsche Gesundheitssystem nachvollziehen und damit die Bonität des Betreibers einschätzen können“, beschreibt David Keller, Director Healthcare Investment JLL Germany. So gelte dort auch weniger die Miete pro Quadratmeter, sondern pro Patientenbett. (DFPA/mb1)
Jones Lang Lasalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in mehr als 80 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an.