Savills: Investoren auf der Suche nach Gesundheitsimmobilien mit solventen Betreibern
Im ersten Halbjahr des laufenden Jahres wurden in Deutschland Gesundheitsimmobilien für 723 Millionen Euro gehandelt. Damit lag das Transaktionsvolumen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 um 51 Prozent niedriger. Laut Immobiliendienstleister Savills war es zugleich das niedrigste Halbjahresvolumen seit dem zweiten Halbjahr 2017 (604 Millionen Euro). Sowohl das Volumen als auch die Zahl der Transaktionen gingen im zweiten Quartal gegenüber dem Vorquartal zurück.
Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets – Healthcare bei Savills Germany berichtet: „Nach wie vor erschweren zu weit auseinanderliegende Preisvorstellungen von Eigentümern und Bietern den Abschluss von vielen Transaktionen. Zudem passen die zum Verkauf stehenden Objekte oftmals nicht zu den Suchprofilen der Investoren. So werden zwar vermehrt Pflegeheime zum Verkauf angeboten, jedoch dominieren dabei Objekte mit Value-Add-Charakter, für die sich derzeit aber nur eine überschaubare Gruppe von Investoren interessiert. Bei den stark nachgefragten Ärztehäusern und Wohnanlagen des Betreuten Wohnens ist das Angebot hingegen gering.“
Im traditionell größten und liquidesten Segment der Gesundheitsimmobilien, den Pflegeheimen, hätten sich die schon länger anbahnenden Herausforderungen am Nutzermarkt zuletzt deutlich manifestiert. Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany, kommentiert: „Seit Jahresanfang gab es fünf Großinsolvenzen und Schutzschirmverfahren von Pflegeheimbetreibern. Allein hiervon waren rund 270 Einrichtungen mit zusammen 18.600 Pflegeplätzen betroffen. Hinzu kommen noch diverse kleinere Insolvenzen oder bereits geschlossene Pflegeeinrichtungen. Die Pflegeheimbetreiber waren bereits im Zuge der Covid-19-Pandemie mit stark gestiegenen Kosten und gesunkenen Auslastungen konfrontiert. Seit Anfang letzten Jahres führte die hohe Inflationsrate bei den Betreibern zu deutlich höheren Energie- und Verbrauchsgüterkosten, aber auch zu höheren Pachtzahlungen aufgrund von Indexierungsklauseln“, so Schenk. Das neue Tariftreuegesetz führte zu weiteren Herausforderungen, insbesondere weil die Betreiber bei ihren Einnahmen sehr stark von den Rahmenbedingungen der Pflegepolitik und Verhandlungen mit den Kostenträgern abhängig seien. Darüber hinaus sorgten Personalengpässe bei immer mehr Einrichtungen dafür, dass entweder nicht alle Plätze belegt werden dürfen und den Betreibern Einnahmen verloren gehen oder aber auf sehr teures Leasingpersonal zurückgegriffen werden muss. Bei dieser Gemengelage handele es sich offenkundig um ein strukturelles Problem im deutschen Pflegesystem. Zwar trat Anfang Juli die neue Pflegereform in Kraft, die pro Jahr 6,6 Milliarden Euro zusätzlich für die Pflege mobilisieren soll, gleichzeitig streicht der Bund jedoch seinen Zuschuss zur Pflegeversicherung.
Momentan scheine eine substanzielle Reform zur nachhaltigen Finanzierbarkeit der Pflege nicht in Sicht zu sein. Das Damoklesschwert der Betreiberinsolvenzen dürften daher auch weiter über dem Sektor schweben. (DFPA/mb1)
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 40.000 Mitarbeiter weltweit.