Savills: "Pflegeinvestments werden immer mehr zum Spielfeld für Spezialisten"
In Deutschland wurden im ersten Quartal des laufenden Jahres Gesundheitsimmobilien für 453 Millionen Euro gehandelt. Damit lag das Transaktionsvolumen um 39 Prozent unter dem durchschnittlichen Quartalsvolumen der vergangenen fünf Jahre. Das geht aus einer aktuellen Analyse des Immobiliendienstleisters Savills hervor.
Pflegeheime waren im ersten Quartal 2023 mit einem Transaktionsvolumen von 185 Millionen Euro beziehungsweise einem Volumenanteil von 41 Prozent der umsatzstärkste Objekttyp am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien. Auf dem zweiten Rang folgen Immobilien des betreuten Wohnens mit 111 Millionen Euro beziehungsweise 25 Prozent Volumenanteil. Auf dem dritten Rang folgten Ärztehäuser beziehungsweise Medizinische Versorgungszentren mit einem Volumen von 62 Millionen Euro und einem Anteil von etwa 14 Prozent. Savills erwartet, dass der schon im vergangenen Jahr zu beobachtende Bedeutungsgewinn des betreuten Wohnens und der Ärztehäuser anhält.
Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien stellte sich zuletzt zunehmend kleinteiliger dar. Im ersten Quartal entfielen auf Portfolios nur rund 32 Prozent des Transaktionsvolumens, während es im Mittel der vergangenen fünf Jahre noch 59 Prozent waren. Ebenfalls unterdurchschnittlich war im ersten Quartal der Anteil von Projektentwicklungskäufen. Auf sie entfielen lediglich zehn Prozent des Volumens, nachdem es in den beiden Vorjahren jeweils noch rund 23 Prozent waren.
Mit einem Anteil von 68 Prozent am Transaktionsvolumen waren offene Spezialfonds im ersten Quartal die mit Abstand aktivste Käufergruppe am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien. Doch lediglich ein Drittel ihres Ankaufsvolumens entfielen noch auf Pflegeheime. Zwar stellten sie auch bei Pflegeheimen mit einem Volumenanteil von ebenfalls 68 Prozent noch das Gros der Käufer, doch in diesem Segment sind laut Savills mittlerweile andere Akteure auf dem Vormarsch. So waren nicht-börsennotierte Immobiliengesellschaften mit einem Volumenanteil von 21 Prozent viel bedeutsamer als im Fünf-Jahres-Mittel (drei Prozent). Auch Projektentwickler haben mit einem Volumenanteil von sechs Prozent an Bedeutung gewonnen (Fünf-Jahres-Mittel: ein Prozent). Zwar sollten die Ergebnisse eines Quartals nicht überinterpretiert werden, doch sie stehen symptomatisch für eine sukzessive Veränderung der Investorenlandschaft am Markt für Gesundheitsimmobilien.
Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany: „Der finanzielle Druck auf Pflegeheimbetreiber wird immer stärker. Höhere Löhne im Zuge des Tariftreuegesetzes, erheblich gestiegene Kosten für Energie und Verbrauchsgüter sowie erhöhte Pachtzahlungen aufgrund von Indexierungsklauseln führen zu massiven Kostensteigerungen. Gleichzeitig steigen beispielsweise die Investitionskostensätze nur langsam und nach Meinung vieler Marktbeobachter auch zu gering. Das Ungleichgewicht aus Kosten und Einnahmen wird damit größer. Mehr noch: Fehlt Betreibern das Personal, können sie ihre Pflegeheime nicht voll auslasten und ihre Einnahmen sinken sogar. Selbst gestandene Betreiber stehen somit unter finanziellem Druck. Das Damoklesschwert der Betreiberinsolvenz schwebt förmlich über dem Markt. Weil das Risiko ausbleibender Pachtzahlungen besteht, sind viele Investoren sowohl beim Kauf von Projektentwicklungen als auch von umbau- und sanierungsbedürftigen Pflegeheimen zurückhaltend.“ (DFPA/JF1)
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 40.000 Mitarbeiter weltweit.