Savills sieht günstigen Einstieg am Wohnungsmarkt
Im ersten Halbjahr 2023 wurden in Deutschland Wohnimmobilien für etwa 3,7 Milliarden Euro gehandelt (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Das waren 53 Prozent weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum und zugleich der niedrigste Umsatz eines ersten Halbjahres seit 2011, so der international tätige Immobiliendienstleister Savills.
Die größte Nachfrage unter Investoren erfahren laut Savills derzeit gepflegte Bestandsobjekte mit Wertsteigerungsmöglichkeiten. Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany: „Aktuell fokussieren sich viele Investoren auf Core-Plus-Objekte. In der Regel handelt es sich hierbei um solide Objekte in attraktiven Wohnlagen, die langfristige Wertsteigerungspotenziale durch eine Erhöhung der Mieten oder leichte Modernisierungen bieten. Für Value-Add-Ansätze steht ebenfalls viel Kapital in den Startlöchern, jedoch liegen die Preisvorstellungen von Bietern und Eigentümern in diesem Segment oft noch zu weit auseinander.“ Für viele institutionelle Investoren kommen allerdings weiterhin, auch vor dem Hintergrund ihrer ESG-Ziele, vor allem Neubauobjekte in Betracht. Dennoch entfielen im ersten Halbjahr 2023 auf Projektentwicklungskäufe 19 Prozent des Transaktionsvolumens (Vorjahreszeitraum: 36 Prozent). „Die Mieten in Neubauprojekten sind weniger reguliert als im Bestand und über Index- oder Staffelmieten lässt sich auch leichter ein gewisser Inflationsschutz erzielen. Gleichwohl stellen wir bei solchen Core-Objekten eine gedämpfte Nachfrage seitens der maßgeblich ertragsorientierten Investoren fest, weil die Anfangsrenditen immer noch unter den Fremdkapitalkosten liegen. Dadurch ergibt sich ein negativer Leverage-Effekt, so dass zum aktuellen Renditeniveau vor allem Eigenkapitalkäufer zum Zuge kommen“, merkt Högl an.
Mit dem Beginn der Zinswende ist das Segment des geförderten Wohnens bei Immobilieninvestoren auf noch mehr Nachfrage gestoßen. Im ersten Halbjahr entfielen bei Einzelobjektverkäufen 39 Prozent des Transaktionsvolumens auf ganz oder teilweise geförderte Objekte. „Günstige Zinskonditionen und attraktive Tilgungsraten der verschiedenen Programme für sozialen Wohnungsbau haben mit der Rückkehr der Zinsen erheblich an Attraktivität gewonnen. Auch die ESG-Ziele der Investoren mit Artikel 8- und 9-Fonds führen zu einer hohen Nachfrage nach Immobilien mit gefördertem Wohnraum“ berichtet Högl.
Der Anstieg der Nettospitzenrenditen seit März 2022 um rund 120 Basispunkte auf zuletzt etwa 3,4 Prozent sorgt kurzfristig für einen Rückgang der Kapitalwerte. Damit könnte sich laut Savills ein Zeitfenster für einen günstigen Einstieg in den deutschen Wohnungsmarkt öffnen. Laut Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany, befinden sich die Leerstandsquoten in vielen Städten auf einem Rekordtief und die sich weiter verschärfende Wohnungsknappheit dürfte sich unter anderem in weiter steigenden Mieten niederschlagen. Dies müsste langfristig wieder zu einem Anstieg der Kapitalwerte führen. „Die aktuell niedrigeren Preise stellen vor diesem Hintergrund eine Opportunität für langfristig orientierte Anleger dar. Der absehbare Wohnraummangel öffnet zudem den Raum für verschiedenste Value-Add-Ansätze, beispielsweise durch Hebung von Nachverdichtungspotenzialen oder der Aufstockung von Bestandsgebäuden. Der Mangel an Mietwohnungen könnte perspektivisch auch wieder die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigern, weshalb auch Privatisierungsstrategien eine Opportunität darstellen könnten“, so Schenk.
Da sich am Wohninvestmentmarkt bislang keine deutliche Erhöhung des Angebots abzeichnet, hält Savills an seiner Jahresprognose eines Transaktionsvolumens von unter zehn Milliarden Euro fest. (DFPA/JF1)
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 40.000 Mitarbeiter weltweit.