Skagen-Kommentar: Markt für börsennotierte Immobilien in Wartestellung
Die weltweiten Märkte für börsennotierte Immobilien beendeten das erste Halbjahr positiv. Dabei hatten Europa und insbesondere Skandinavien zu kämpfen, während die amerikanischen und asiatischen Immobilienmärkte eine ordentliche Performance zeigten. Die Zinsentwicklung wird kurzfristig weiterhin eine Rolle spielen. Die Zinssensitivität des Sektors lässt erwarten, dass eine Abwärtsbewegung der Anleiherenditen oder Gerüchte über Zinssenkungen eine weitere Immobilienrallye auslösen könnten, wie wir sie im Januar dieses Jahres erlebt haben, so heißt es in einem Kommentar des Portfoliomanagements des Fonds „Skagen m2“ zum zweiten Quartal 2023.
Sollten die Zentralbanken ihre harte Rhetorik und weitere unerwartete Zinserhöhungen fortsetzen, könnte allerdings auch das Gegenteil eintreten. Es werde geschätzt, dass wir uns eher am Anfang der Endphase des Erhöhungszyklus befinden. Der Markt warte auf weitere Preisfeststellungen auf den direkten Immobilienmärkten und auf Rekapitalisierungen, um eine fundamentalere Sichtweise einzunehmen. Dafür gab es im vergangenen Quartal erste Anzeichen, mit bemerkenswerten Transaktionen auf dem Markt zu Quartalsende, insbesondere in Europa. In früheren Zyklen fiel eine nachhaltige Neubewertung des Sektors hauptsächlich mit einer Preisfindung auf den direkten Immobilienmärkten und einer Erholung der Bilanzen der Unternehmen zusammen. Dies spiegele sich auch in der zunehmenden Zahl von Kapitalerhöhungen, insbesondere in Europa, wider. Bislang scheinen nur wenige Eigentümer gezwungen gewesen zu sein, die große Spanne zwischen Angebot und Nachfrage durch Preissenkungen zu überbrücken. Viele konnten ihre Verschuldung bisher relativ gut handhaben, aber es werde weitere Fälligkeiten von Krediten geben, so dass die Zinsdeckung und/oder der Beleihungswert in Frage gestellt werden wird. Dies wird entsprechende Verkäufe nach sich ziehen, die uns auch im Segment der nicht-börsennotierten Immobilien näher an die fairen Werte heranführen werden. Im Gegensatz zu den börsennotierten Immobilien mussten die nicht-börsennotierten bislang noch keine Anpassungen vornehmen. Diese Entwicklung sei wichtig, da sich daraus präzisere Bewertungspunkte für das bereits zu stark diskontierte börsennotierte Immobilienuniversum angibt.
Börsennotierte Immobilien hätten sich in der Vergangenheit in einem solchen Umfeld, wie es derzeit erwartet, wird gut entwickelt. Es sei daran erinnert, dass ein langfristiger Anlagehorizont von entscheidender Bedeutung ist in einem Umfeld, mit Ungewissheit über das Ausmaß einer möglichen Konjunkturabschwächung aufgrund des hohen Zinsniveaus. Immobilien werden weiterhin mit einem historisch hohen Abschlag gehandelt. Einige Segmente und Regionen werden mit einem enormen impliziten Wertverlust gehandelt, der unwahrscheinlich erscheint. „Man kann mit Sicherheit behaupten, dass viele schlechte Nachrichten bereits eingepreist sind, aber es kann immer noch schlimmer werden, bevor es besser wird“, so heißt es in dem Kommentar. (DFPA/mb1)
Skagen Funds ist ein norwegischer Asset Manager mit Sitz in Stavanger. Das 1993 gegründete Unternehmen ist seit 2017 Teil der börsennotierten Storebrand Group.