Stimmung der Immobilienfinanzierer sinkt weiter
Im ersten Quartal 2022 hat sich die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern zum zweiten Mal in Folge verschlechtert: Das aktuelle „Quartalsbarometer“ des Finanzierungsberaters BF direkt fällt auf minus 1,45 Zähler. Wesentlicher Faktor für den gesunkenen Barometerstand ist, dass 23,1 Prozent der Befragungsteilnehmer restriktivere Finanzierungsbedingungen wahrnehmen, 4,9 Prozentpunkte (pp) mehr als im vierten Quartal 2021.
Positiven Einfluss auf den Barometerwert hat dagegen das sich erholende Neugeschäft. 60 Prozent der Teilnehmer beobachten ein steigendes Volumen (plus sieben pp), bei 36 Prozent stagniert das Neugeschäft (minus fünf pp) und bei vier Prozent nimmt es ab (minus zwei pp). Die Frage, ob alternative Finanzierungsinstrumente im Vergleich zum klassischen Bankdarlehen derzeit stärker nachgefragt würden, beantworteten 53,9 Prozent mit ja und damit deutlich mehr Teilnehmer als im Vorquartal (viertes Quartal 2021: 42,5 Prozent).
Nach einer kleinen Delle im Vorquartal sind die Margen bei Bestandsfinanzierungen dem Langfristtrend folgend wieder gestiegen und erreichen den höchsten Stand seit zwei Jahren. Sie betragen im ersten Quartal 2022 im Schnitt 168,0 Basispunkte (bp) (viertes Quartal 2021: 154,2 bp). Bei Projektentwicklungsfinanzierungen liegt die Durchschnittsmarge mit rund 245 bp über der des Vorquartals (viertes Quartal 2021: 242 bp). Die Beleihungsausläufe tendieren uneinheitlich: Bei den Bestandsfinanzierungen stieg der durchschnittliche Loan-to-Value um 2,1 bp auf 67,5 Prozent, während der Loan-to-Cost von Projektfinanzierungen um 2,8 bp auf 69,8 Prozent sank.
„Die Margenunterschiede der Assetklassen sind seit Beginn der Corona-Pandemie gewachsen“, hebt Manuel Köppel, CFO bei BF direkt, hervor. „Bei Bestandsinvestitionen liegen zwischen Core-Shoppingcentern und Zinshäusern bzw. Wohnportfolios mittlerweile rund 100 Basispunkte. Hier zeigt sich, dass Risiken bezahlt werden müssen.“
Im Rahmen der Zusatzfrage wurden die Finanzierungsexperten befragt, welche langfristigen Auswirkungen der aktuelle Preisanstieg durch die Inflation hervorrufen kann. Mehrere Panelteilnehmer rechnen damit, dass die Baukosten weiter steigen. Für möglich gehalten wird sogar, dass es wesentlich weniger Projektentwicklungen gibt oder Forward-Deals für Developer unrentabel werden und eine Rückabwicklung droht.
In nahezu allen Expertenantworten kam das Wort „Zinsen“ vor. Uneinigkeit bestand allerdings darin, ob die erwartete Zinssteigerung positiv oder negativ zu beurteilen sei. „Den Barometerwert beeinflusst die Zinsprognose jedenfalls bereits, und zwar bei der Frage nach den Refinanzierungskosten der Banken. Der Anteil der Experten, der stagnierende Kosten sieht, fällt um ein Viertel auf 56 Prozent. In fast gleichem Maß nimmt der Anteil derjenigen zu, die steigende Kosten erwarten. Davon gehen mittlerweile 40 Prozent der Teilnehmer aus“, sagt Köppel. (DFPA/JF1)
Die BF direkt AG ist auf die Finanzierung wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Immobilienprojekte spezialisiert und hat ihren Unternehmenssitz in Stuttgart.