Stimmung der Immobilienfinanzierer wieder getrübt
Im vierten Quartal 2021 hat sich die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern leicht verschlechtert. Das aktuelle „Quartalsbarometer“ des Finanzierungsberaters BF direkt fällt in den negativen Bereich von minus 0,31 Zählern. Zuvor war es fünf Quartale in Folge gestiegen und erreichte im dritten Quartal 1,61 Zähler. Allerdings liegt der aktuelle Indexstand deutlich über den negativen Werten aus dem vergangenen Jahr mit einem Tiefststand von minus 15,24 Zählern im zweiten Quartal 2020.
Wesentlicher Faktor für den gesunkenen Barometerstand ist, dass mit 18,2 Prozent deutlich mehr Marktteilnehmer restriktivere Finanzierungsbedingungen wahrnehmen, 5,3 Prozentpunkte (pp) mehr als im dritten Quartal. Allerdings sehen 15,2 Prozent progressivere Bedingungen (plus 2,2 pp). Die Eintrübung der Stimmung wird auch im Neugeschäft sichtbar, wo nur noch gut die Hälfte der Teilnehmer (53,1 Prozent, minus 8,2 pp) von steigendem Volumen berichtet, während bei 40,6 Prozent (plus 8,4 pp) das Neugeschäft stagniert. Bei der Frage, welche Bestandsimmobilientypen derzeit finanziert werden, lagen Büro- und Wohnobjekte mit jeweils 22,3 Prozent am Kreditbestand nahezu unverändert vorn. Die deutlichste Änderung hat es mit einem Plus von 4,1 pp auf 12,9 Prozent bei den Shoppingcentern und anderen Einzelhandelsimmobilien gegeben. Bei den Neufinanzierungen weist dieses Segment ebenfalls mit plus 2,2 pp den größten Zuwachs auf.
Bei den Margen zeigt sich eine uneinheitliche Entwicklung: Bei Bestandsfinanzierungen sind sie im Vergleich zum Vorquartal um 4,2 Basispunkte (bp) auf nun 154,2 bp gefallen. In der Projektfinanzierung dagegen haben die Margen um sechs bp auf 243 bp zugelegt. Auch die Beleihungsausläufe bewegten sich gegenläufig: Bei den Bestandsfinanzierungen sank der durchschnittliche Loan-to-Value um 1,7 bp auf 65,4 Prozent, während der Loan-to-Cost von Projektfinanzierungen um 1,3 pb auf 72,6 Prozent stieg. „Von den leichten Schwankungen in den letzten Quartalen abgesehen, setzt sich insgesamt der Trend zu höheren Margen und geringeren Beleihungsausläufen im Vergleich zu der Zeit vor der Corona-Pandemie fort. Bei den Projektentwicklungen haben die Margen sogar den höchsten Stand seit 2013 erreicht. Das Risiko muss wieder bezahlt werden“, sagt Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG.
Keine wesentlichen Änderungen bei den Refinanzierungsaufschlägen erwarten 80,6 Prozent der der Panelteilnehmer. Der Anteil derjenigen, die sinkende Liquiditätskosten erwarten, sank um 14,0 pp auf nur noch 3,2 Prozent. Dagegen wächst der Anteil derer, die steigende Kosten sehen um 5,8 pp auf 16,1 Prozent. Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF Quartalsbarometers: „Der Markt erwartet derzeit steigende langfristige Zinsen. Hinzu kommt, dass die Refinanzierungskosten der Banken in den letzten Monaten äußerst günstig waren: Pfandbriefe wurden zum Teil mit Negativzinsen ausgereicht, und die Europäische Zentralbank hat den Banken während der Corona-Krise mit ebenfalls negativ verzinsten TLTRO-III-Krediten unter die Arme gegriffen.“ (DFPA/JF1)
Die BF direkt AG ist auf die Finanzierung wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Immobilienprojekte spezialisiert und hat ihren Unternehmenssitz in Stuttgart.