Studie: Immobilienpreise haben sich von der Mietentwicklung gelöst
Die Preise für Büroimmobilien in Europa haben sich in einem mittlerweile bedenklichen Maß von der Entwicklung des Vermietungsmarkts entkoppelt. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Büroimmobilienmarkt-Report der Commerz Real. Zwar seien danach auch die Spitzenmieten der europäischen Teilmärkte nahezu überall gestiegen und die Leerstände haben sich weiter verringert - sie gingen aber bei weitem nicht mit der Preisentwicklung des Transaktionsmarkts einher, der aufgrund der immer größer werdenden Schere zwischen Angebot und Nachfrage mittlerweile auch deutlich ausgebremst werde.
Der Spitzenmietpreisindex der Commerz Real, der sich aus der gewichteten Entwicklung der Spitzenmiete in 24 Büroimmobilienmärkten Europas zusammensetzt, lag Ende Juli 2016 bei 121 (1999 = 100). Das sind rund vier Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres und entspricht dem höchsten Anstieg seit 2011. Allerdings weisen die einzeln betrachteten Märkte teilweise erhebliche Unterschiede auf. So stiegen die Spitzenmieten in 17 der 24 betrachteten Städte und in fünf blieben sie konstant. Oslo und Warschau hatten fallende Mietpreise im Spitzensegment zu verzeichnen. Grund für die gestiegenen Preise ist laut Commerz Real ein Missverhältnis zwischen Nachfrage und Angebot an modernen Flächen.
Das rückläufige Flächenangebot stellt für die Verfasser der Studie ein zunehmendes Problem für das Gleichgewicht einiger Märkte dar. „Leerstandsquoten von unter fünf Prozent wie derzeit in München, Berlin oder im Central Business District von Paris bremsen die wirtschaftliche Entwicklung einer Stadt, weil die für Expansionen oder Neuansiedlungen von Unternehmen benötigten Flächen schlichtweg nicht ausreichend zur Verfügung stehen“, so Axel Drwenski, Leiter Research bei der Commerz Real.
Laut Studie hat sich das Transaktionsmarkt für gewerbliche Immobilien im laufenden Jahr merklich verlangsamt, insbesondere in Europa und Amerika. In Deutschland beträgt der Rückgang 20 Prozent. Diese Verlangsamung bedeutet Commerz Real zufolge kein Ende des aktuellen Marktzyklus, sondern sei vielmehr Ausdruck von gestiegenem Risikobewusstsein der Investoren und rückläufigem Angebot an Objekten. „Die deutschen Top-7-Märkte sind so teuer wie noch nie“, so Drwenski. So sank beispielsweise die Spitzenrendite für Büros in Berlin erstmals mit 3,75 Prozent auf unter vier Prozent und liegt nun gleichauf mit Hamburg hinter München (3,5 Prozent). „Dieser Trend wird sich weiter fortsetzen“, so Drwenski weiter. „Deutschland gilt nun bereits seit einigen Jahren als der sichere Anlagemarkt und wird es - besonders angesichts der britischen Brexit-Entscheidung - auf absehbare Zeit bleiben.“ Die Nachfrage konzentriert sich laut der Studie zwar nach wie vor auf die Top-7-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Jedoch geraten kleinere Städte immer mehr in den Fokus von risikofreudigeren Investoren. „Die nächste Marktkorrektur wird besonders für jene schmerzhaft werden, die heute beim Ankauf nicht auf die jeder Immobilie zugrunde liegenden Risiken achten und die gute Stimmung ungebrochen in die Zukunft fortschreiben“, warnt der Marktexperte.
Quelle: Pressemitteilung Commerz Real
Die Commerz Real, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Commerzbank AG, verwaltet als Asset Manager ein Volumen von rund 32 Milliarden Euro. (JF1)