Tauziehen zwischen Zinsanstieg und Wohnungsknappheit
Die Situation am deutschen Wohnungsmarkt stellt sich laut Immobilienberater Savills derzeit sehr ambivalent dar. Am Investmentmarkt haben die geänderten finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu einer großen Zurückhaltung unter den Investoren geführt. Dagegen ist an den Mietwohnungsmärkten das Angebot noch knapper geworden, weshalb sich die langfristige Ertragsperspektive aus Investorensicht weiter verbessert hat.
Das Transaktionsvolumen (Transaktionen ab 50 Wohneinheiten) lag im dritten Quartal bei lediglich 1,96 Milliarden Euro. Es war damit das umsatzschwächste Quartal seit dem ersten Quartal 2016. Die Zahl der Transaktionen war im letzten Quartal so niedrig wie zuletzt im Jahr 2010. Im bisherigen Jahresverlauf summiert sich das Transaktionsvolumen auf etwa 9,6 Milliarden Euro – circa 54 Prozent weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, konstatiert: „Die Volatilität an den Finanzmärkten führt auch am Wohninvestmentmarkt zu großer Verunsicherung unter den Investoren. Vor allem die gestiegenen Fremdkapitalkosten und Anleiherenditen führen dazu, dass sich Investoren neu positionieren und ihre Investitionsstrategien überarbeiten. Solange dieser Prozess noch nicht abgeschlossen ist, agieren viele Akteure sehr zurückhaltend. Für Investoren mit dem Fokus auf langfristig stetige Einnahmeströme haben sich derweil die Perspektiven am Wohnungsmarkt sogar eher verbessert, so dass wir perspektivisch wieder mit einer Belebung des Marktes rechnen.“
Die geringe Transaktionsaktivität spiegele die aktuell oftmals langwierigen Verhandlungen zwischen Eigentümern und Investoren wider. Aufgrund der eingeleiteten Zinswende müssen laut Savills die meisten Marktteilnehmenden ihre Investitionen neu kalkulieren. Nemecek erläutert: „Binnen neun Monaten sind der zehnjährige SWAP-Satz um etwa 270 Basispunkte und die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen um rund 230 Basispunkte gestiegen. Aufgrund dieser Konstellation hat sich der Leverage-Effekt binnen kürzester Zeit ins Negative gedreht. Gleichzeitig liegt der risikolose Zins nun auf demselben Niveau wie vor einigen Monaten noch die Spitzenrenditen für Wohnimmobilien. Diese Entwicklungen führen dazu, dass die Renditen für Mehrfamilienhäuser steigen müssen.“ Einige Investoren, darunter international tätige Private-Equity-Gesellschaften, gehen laut Savills davon aus, dass sich die bisherigen Anstiege der SWAP- und Anleihezinsen komplett bei den Wohnrenditen umsetzen. Sollte dies der Fall sein, wären mittelfristig Spitzenrenditen von rund 4,5 Prozent zu erwarten. Allerdings gebe es gute Argumente, die gegen solch drastische Renditeanstiege sprechen, wie Nemecek erläutert: „Neben den sehr guten Fundamentaldaten spricht auch die Institutionalisierung des Marktes seit dem Ende der Finanzkrise dafür, dass der Anstieg der Renditen nicht so stark ausfällt, wie von manchen Akteuren erwartet. Viele Eigentümer sind dementsprechend aktuell nicht bereit zu deutlich niedrigeren Preisen zu verkaufen, weshalb nur wenige Verkäufe erfolgreich abgeschlossen werden.“ Für die kommenden Monate erwartet Savills, dass in den Kaufpreisverhandlungen die Folgen des Zinsanstiegs und die positiven langfristigen Fundamentaldaten gegeneinander ins Feld geführt und jeweils eingepreist werden. Der Prozess der Preisanpassung dürfte sich daher noch länger hinziehen. Die Fundamentaldaten sprechen laut Savills nach wie vor für ein langfristiges Engagement in deutsche Wohnimmobilien, denn Mietwohnungen werden auch in den nächsten Jahren ein knappes und gefragtes Gut bleiben. (DFPA/mb1)
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 39.000 Mitarbeiter weltweit.