Top-7-Industrie- und Logistik-Standorte: Mieten und Kaufpreise werden weiter steigen
Im Jahr 2021 haben Industrie- und Logistikimmobilien bei Nutzern und Investoren an Bedeutung gewonnen. Auf den Vermietungs- und Investmentmärkten ist ein deutlicher Nachfrageüberhang entstanden, der allerdings auch auf das mangelnde Angebot an Gewerbebauland in allen Top-7-Logistikregionen zurückzuführen ist. Dynamische Preissteigerungen in einigen Bereichen sind die Folge. Das geht aus einer aktuellen Marktanalyse von German Property Partners (GPP) hervor.
War das Mietpreisniveau von Logistik- und Industrieflächen zum Halbjahr 2021 an einigen Standorten noch unverändert gegenüber dem Jahresanfang, so haben die Spitzenmieten seit dem Konjunkturanstieg im Sommer in allen Top-7-Regionen wieder zugelegt. Dies gilt sowohl für die Kernstädte als auch für die Umlandgebiete. Getrieben wird die Preisentwicklung vor allem vom Nachfrageüberhang und der anhaltenden Flächenknappheit. Am stärksten sind die Mieten 2021 gegenüber dem Vorjahr im Stadtgebiet von Frankfurt mit plus 10,29 Prozent auf 7,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat gestiegen. Starke Zunahmen verzeichneten auch die Spitzenmieten in den Stadtgebieten von Berlin (plus 7,14 Prozent) und Düsseldorf (plus 6,67 Prozent). Die höchsten Mieten zahlen Industrie- und Logistikunternehmen in München mit aktuell bis zu 8,20 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Mit je 70 Cent weniger nähern sich die Spitzenmieten von Berlin und Frankfurt diesem Topniveau immer mehr an.
Der Nachfrageüberhang hat den Druck auf die Renditen für Logistikimmobilien an allen Standorten erhöht. Folglich sind die Nettospitzenrenditen an den deutschen Top-7-Standorten im Jahresverlauf mehrfach gefallen, im Durchschnitt um rund 0,50 Prozentpunkte. Insgesamt entspricht dies dem höchsten Rückgang seit dem Jahr 2016. Am stärksten sank die Spitzenrendite für Logistikimmobilien in Stuttgart mit 0,70 Prozentpunkten. Ähnlich stark ist die Spitzenrendite in Frankfurt um minus 0,60 Prozentpunkte gefallen. Die Konjunkturbelebung führte auch zu einem starken Anstieg der Grundstückspreise an einigen Top-7-Standorten. Lediglich in München und Düsseldorf blieben sie auf hohem Niveau stabil. Die teuersten Grundstückspreise werden weiterhin in der bayerischen Landeshauptstadt und deren Umland und Großraum aufgerufen.
Der Mangel an Gewerbebauland wird laut GPP auch im Jahr 2022 anhalten und die Grundstückspreise weiter verteuern sowie das Angebot an Neubauten limitieren. Daher rechnet GPP für 2022 mit erneuten Mietpreissteigerungen, zumal Ökonomen grundsätzlich für das nächste Jahr von einer konjunkturellen Erholung ausgehen und der Aufwärtstrend des Online-Handels anhalten wird. Das ohnehin bereits hohe Interesse an entwicklungsfähigen Bestandsimmobilien dürfte anhalten oder noch weiter steigen. Vor diesem Hintergrund stehen drittverwendungsfähige Logistikimmobilien in Kombination mit exponierten Standorten und bonitätsstarken Mietern weiterhin ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren und werden auch im nächsten Jahr Wettbewerbe um das knappe Produktangebot auslösen, so GPP. Angesichts des Mietsteigerungspotenzials, des Produktmangels und des kapitalmarktbedingten Anlagedrucks könnten die Logistik-Spitzenrenditen im kommenden Jahr weiter sinken. (DFPA/JF1)
German Property Partners (GPP) ist ein deutschlandweites Netzwerk lokal führender Gewerbe-Immobiliendienstleister. Dazu gehören Grossmann & Berger, Anteon Immobilien, Greif & Contzen Immobilien, Blackolive und Ellwanger & Geiger Real Estate.