Umfrage: Deutscher Immobilieninvestmentmarkt bleibt bis Jahresende unbeweglich
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt befindet sich in einer schwierigen Phase. Rekordinflation, Zinswende und unterschiedliche Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern haben das Transaktionsgeschehen in den vergangenen Monaten nahezu zum Erliegen gebracht. Unsicherheit und Intransparenz prägen das Bild. Dies hat NAI Apollo, Partner der NAI Apollo Group, zum Anlass genommen, die jetzige Marktsituation näher zu beleuchten. „Unser Ziel war es, mehr über die derzeit verfolgten Investmentstrategien, die präferierten Standorte und möglichen Anpassungen der Assetallokation zu erfahren. Auch haben wir die aktuellen Zahlungsbereitschaften, Risikofaktoren und Zukunftseinschätzungen abgefragt, um tiefere Einblicke in die aktuelle Marktsituation zu erhalten“, so Dr. Marcel Crommen, Managing Partner bei NAI Apollo. 252 Immobilienexperten wurden eingeladen, sich an der Umfrage zu beteiligen. Die Rücklaufquote der onlinebasierten Untersuchung beläuft sich auf 15,5 Prozent.
„Die teilnehmenden Branchen sind breit gefächert. Die größte Teilnehmergruppe stellen die Asset- und Fondsmanager mit einem Anteil von 43,6 Prozent. Den zweiten Platz belegen Privatinvestoren und Family Offices mit 23,1 Prozent“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI Apollo Group. Die restlichen Befragten unterteilen sich in Immobiliengesellschaften, Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds, Projektentwickler, Immobilienaktiengesellschaften/REITs, Private-Equity-Fonds/ Opportunity-Fonds, Versicherungen/ Pensionskassen sowie sonstige Investorentypen. Bei der Risikostrategie der teilnehmenden Unternehmen dominieren Value-Add-Investoren mit insgesamt 39,5 Prozent, gefolgt von Core (26,3 Prozent) und Core+ (23,7 Prozent). Die Investmentstrategie Opportunistic ist mit 10,5 Prozent hingegen am schwächsten vertreten. „Als räumliche Investitionsschwerpunkte kristallisieren sich die deutschen Top-7-Städte heraus. Rund drei Viertel der Befragten haben hier investiert. In B-Standorten halten 64,1 Prozent der von uns befragten Experten Immobilien. Aber auch die C-, D- und sonstigen Standorte zeigen mit 41 Prozent eine deutliche Ausprägung“, so Kanzler weiter.
Größere Quoten der Assetallokation der Umfrageteilnehmer entfallen auf Büro- und Wohnimmobilien. 28,1 Prozent der Befragten sind stark in Wohnimmobilien, 23,5 Prozent in Büroimmobilien investiert (Anteil Investmentvolumen 61 bis 100 Prozent). Auch Logistikimmobilien sind aktuell gut vertreten. Hingegen erreichen die Anteile von Einzelhandels-, Hotel- und Healthcare-Immobilien bei den Befragten überwiegend nur niedrige Niveaus. Für die kommenden Monate planen die meisten Investoren am Status Quo weitestgehend festzuhalten.
Die Umfrage zeige: Die Zahlungsbereitschaft sei merklich gesunken, auch wenn die Spanne an Kaufpreisfaktoren noch breit ist, zu denen die Befragten aktuell bereit sind, Ankäufe zu tätigen. So beläuft sich der Spitzenkaufpreisfaktor, den die befragten Investoren für Büroimmobilien in A-Standorten maximal zahlen würden, im Schnitt auf das 21,1-fache der jährlichen Marktmiete. „Im Vergleich zu den realisierten Faktoren der letzten Jahre stellt dies eine signifikante Differenz dar. Zum Höchststand 2021 wurde innerhalb der Top-7 im Schnitt eine Spitzenrendite für Büroobjekte erreicht, die einem Multiplikator von 33 bis 34 entspricht – eine Abweichung von 12 bis 13 Faktoren zum aktuellen Umfrageergebnis. In einzelnen Top-7 Standorten wurden 2021 sogar Faktoren zwischen 35 und 37 erfasst“, so Crommen. Insgesamt äußern rund 90 Prozent der Befragten, dass von den Entscheidungen der Zentralbanken und der Zinsentwicklung ein hohes oder sehr hohes Risiko für den Erfolg ihrer Investmentstrategie ausgeht. (DFPA/mb1)
Die NAI Apollo Group ist ein Netzwerk unabhängiger Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland. Die 1988 gegründete NAI Apollo Group ist mit Büros in Frankfurt am Main, Hamburg, Berlin und München präsent.