Unternehmensimmobilien: Investmentmarkt bricht um 19 Prozent ein
Im ersten Halbjahr 2022 hatte sich der Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien noch als krisenresistent erwiesen und im Gegensatz zu den meisten Assetklassen steigende Transaktionsvolumina verzeichnet. Nun ist das Transaktionsvolumen um rund 19 Prozent gesunken und beläuft sich auf rund 1,32 Milliarden Euro. Damit liegt das Umsatzniveau rund 26 Prozent unter dem langjährigen Mittel. Das zeigt der 18. Marktbericht der Initiative Unternehmensimmobilien.
Stark nachgefragt von Investoren waren in der zweiten Jahreshälfte 2022 insbesondere Produktionsimmobilien. Diese zeigen sich innerhalb der Assetklasse Unternehmensimmobilien als resilienteste Objektart während der Krise. Die Investmentvolumen entsprechen den Werten aus den vorangegangenen Jahren. Eine der nach Volumen größten Transaktionen stellte der Kauf einer ehemaligen Druckerei im Dresdner Stadtgebiet dar. Das zweitgrößte Volumen entfällt auf Gewerbeparks, für die ein Transaktionsvolumen von rund 311 Millionen Euro registriert werden konnte. Damit ist die Entwicklung mit rund minus 40 Prozent bei den Gewerbeparks im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 sehr deutlich rückläufig.
Ralf-Peter Koschny, Vorstandssprecher des Beratungsunternehmens Bulwiengesa: „Mit der Zinswende Mitte letzten Jahres hat sich auch die Bewertung der Investments von Unternehmensimmobilien geändert. Im Jahresverlauf haben sich die Finanzierungsbedingungen deutlich erschwert. Der Anstieg der Renditen hat zumindest teilweiseweiter an Dynamik zugelegt.“
Die Minimalrenditen (Bruttoanfangsrendite) für Spitzenobjekte lagen im vergangenen Halbjahr für Gewerbeparks bei 4,2 Prozent, für Transformationsimmobilien bei 3,7 Prozent, Lagerimmobilien bei 3,8 Prozent und für Produktionsimmobilien bei 5,0 Prozent.
Während im ersten Halbjahr 2022 die Investitionen regional breit gestreut waren, konzentrierten sich die Investments in der zweiten Jahreshälfte verstärkt auf einzelne Regionen. So erwirtschafteten die Top-3-Regionen Berlin, Region Ost und Region Süd im zweiten Halbjahr rund 67 Prozent des gesamten Investitionsvolumens.
Gehandelt wird weniger, angemietet jedoch mehr. Der Grund: Die Flächennachfrage ist ungebrochen hoch und die Verwirbelungen auf dem Investmentmarkt vor allem der Zinsentwicklung und der daraus resultierenden Schockstarre geschuldet. So konnte im zweiten Halbjahr 2022 ein steigender Flächenumsatz in Unternehmensimmobilien verzeichnet werden. Mit rund 1,34 Millionen Quadratmetern stieg das Umsatzvolumen um rund 7,5 Prozent im Vergleich zur ersten Jahreshälfte und lag damit auch rund fünf Prozent über dem Fünf-Jahres-Mittel.
Damit werde deutlich, dass auch im Umfeld von steigenden Mietpreisen eine stabile Flächennachfrage vorherrscht. Hauptsächlich nachgefragt wurden Mietflächen in Produktionsimmobilien; die Nutzer kommen aus dem Verarbeitenden Gewerbe, viele sind Unternehmen aus dem Technologiesektor.
Der Mangel an Flächen im Segment Unternehmensimmobilien führte dazu, dass die Mieten für sämtliche Flächentypen weiterhin gestiegen sind. Trotz Unsicherheiten im wirtschaftlichen Umfeld ist der Bedarf an gut positionierten Gewerbeflächen weiterhin immens hoch. (DFPA/JF1)
Die Initiative Unternehmensimmobilien setzt sich aus einer Vielzahl Akteuren zusammen, die auf dem deutschen Markt für Unternehmensimmobilien aktiv sind. Gemeinsames Ziel ist es, die Transparenz in diesem Marktsegment zu verbessern, um den Zugang zu dieser Assetklasse zu erleichtern. Die Mitglieder sind Bestandshalter oder Entwickler von Unternehmensimmobilien. In Zusammenarbeit mit Bulwiengesa tragen sie zu einem Reportingsystem bei, in dem sämtliche Transaktions- und Vermietungsdaten ausgewertet werden.